Sommaire
1. Contexte & Pourquoi ce nouveau statut
Le marché de l’immobilier locatif français a connu, au cours des dernières années, un enchaînement de réformes et de contraintes qui ont fragilisé l’attrait de l’investissement locatif. Le constat est clair : alors que la demande en logements, notamment dans les zones tendues, ne cesse de croître, l’offre peine à suivre.
La fin du dispositif Pinel et l’absence de relais fiscal
Jusqu’en 2024, le dispositif Pinel constituait le principal outil de défiscalisation pour encourager l’investissement locatif dans le neuf. Mais sa suppression progressive a marqué un tournant.
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En 2023, les derniers investisseurs pouvaient encore profiter du Pinel+, à condition de respecter des critères environnementaux et de confort très stricts (RE2020, double orientation, surfaces minimales).
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Depuis 2024, le dispositif a totalement disparu, laissant un vide dans la politique incitative à l’investissement immobilier.
Résultat : de nombreux particuliers ont reporté ou annulé leurs projets, faute de mécanismes fiscaux attractifs (Valority).
Des contraintes réglementaires toujours plus lourdes
Parallèlement, les pouvoirs publics ont multiplié les obligations réglementaires pour améliorer la qualité du parc immobilier :
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Diagnostics de performance énergétique (DPE) : les passoires thermiques (étiquettes G et F) sont progressivement interdites à la location. Depuis janvier 2023, les biens classés G+ sont déjà exclus du marché.
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Normes environnementales : la réglementation RE2020 impose des standards élevés pour la construction neuve, augmentant les coûts de production.
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Obligations de travaux : les bailleurs sont poussés à investir massivement dans la rénovation énergétique pour rester compétitifs et conformes.
Ces obligations, bien que nécessaires pour la transition écologique, représentent un frein financier pour les propriétaires, qui voient la rentabilité de leur investissement locatif s’éroder.
Inflation, taux d’intérêt et raréfaction de l’offre
Depuis 2022, l’inflation et la hausse rapide des taux d’intérêt ont accentué les difficultés :
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Le coût du crédit immobilier a fortement augmenté, réduisant la capacité d’emprunt des ménages investisseurs.
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Le coût des matériaux et de la main-d’œuvre pour les rénovations a explosé, alourdissant les budgets travaux.
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L’offre de logements disponibles à la location s’est contractée, aggravant la pénurie dans les grandes villes universitaires et les métropoles.
Autrement dit, jamais il n’a été aussi nécessaire de redonner confiance aux bailleurs privés.
L’objectif du gouvernement : remettre l’investissement locatif au centre de la stratégie logement
Face à cette situation, le gouvernement a annoncé en mai 2025, par la voix du Ministère de la Transition écologique et du Logement, la création d’un statut du bailleur privé. L’ambition affichée est de relancer l’investissement locatif privé pour remettre davantage de logements sur le marché, en particulier dans les zones tendues (Ministère de la Transition écologique).
Le futur dispositif a une double vocation :
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Récompenser fiscalement les investisseurs qui mettent sur le marché des biens de qualité, rénovés et performants.
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Encourager la modération des loyers afin de garantir une offre accessible aux classes moyennes et aux jeunes actifs.
En d’autres termes, il s’agit de créer un nouveau contrat de confiance entre l’État et les bailleurs privés, en leur offrant une meilleure visibilité et une fiscalité stable, en contrepartie d’un engagement sociétal : contribuer à loger les Français.
Le rôle du rapport Daubresse-Cosson
Cette réforme s’appuie sur le rapport remis par les parlementaires Marc-Philippe Daubresse et Jean-René Cosson en juin 2025, qui propose une refonte en profondeur du cadre fiscal applicable aux bailleurs privés (Meilleurtaux Placement).
Leur constat est simple :
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les dispositifs fiscaux successifs (Pinel, Duflot, Scellier, etc.) ont manqué de stabilité,
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la fiscalité foncière actuelle est jugée trop lourde,
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le déficit d’offre locative menace directement la cohésion sociale.
Le statut du bailleur privé 2026 est donc pensé comme une réforme de long terme, capable de stabiliser les règles du jeu et de redonner envie aux particuliers de miser sur l’immobilier locatif.
2. Ce que prévoit le statut du bailleur privé
Le cœur de la réforme repose sur un ensemble de mesures fiscales et patrimoniales. L’idée est simple : rendre l’investissement locatif plus attractif en donnant de la visibilité et en allégeant la pression fiscale. Voici en détail les principales propositions issues du rapport Daubresse-Cosson et des communications gouvernementales.
2.1. Un amortissement fiscal du bien immobilier
C’est l’une des grandes nouveautés du futur statut. Inspiré de régimes déjà appliqués en LMNP (loueur en meublé non professionnel), le principe d’amortissement fiscal permettrait aux bailleurs de déduire une partie de la valeur du bien de leurs revenus fonciers chaque année.
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Dans le neuf : possibilité d’amortir 5 % par an de la valeur du bien (LCL, Meilleurtaux Placement, Selexium).
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Dans l’ancien : possibilité d’amortir 4 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien (LCL, Meilleurtaux Placement).
💡 Exemple concret :
Un investisseur achète un appartement neuf pour 200 000 €. Avec l’amortissement, il pourrait déduire 10 000 € par ande ses revenus fonciers, réduisant considérablement son imposition et améliorant la rentabilité nette de son investissement locatif.
2.2. Hausse de l’abattement du régime micro-foncier
Actuellement, le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs annuels, applicable jusqu’à 15 000 € de loyers perçus.
Le futur statut prévoit :
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une hausse de l’abattement à 50 %,
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et un relèvement du plafond de revenus permettant d’y accéder (LCL).
Concrètement, cela permettrait à de nombreux petits bailleurs d’alléger leur fiscalité sans passer par la complexité du régime réel.
💡 Exemple concret :
Un propriétaire percevant 12 000 € de loyers par an verrait son revenu imposable passer de 8 400 € aujourd’hui (abattement 30 %) à seulement 6 000 € (abattement 50 %) avec le nouveau régime.
2.3. Bonus pour loyers abordables
Le gouvernement souhaite aussi conditionner une partie des avantages fiscaux à la pratique de loyers modérés. L’objectif : augmenter l’offre de logements accessibles pour les classes moyennes et les jeunes actifs.
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Les bailleurs acceptant de louer en dessous des prix de marché pourraient bénéficier de réductions fiscales supplémentaires ou de bonifications d’amortissement (Selexium, Meilleurtaux Placement).
Cette mesure vise à remplacer partiellement le dispositif Loc’Avantages, déjà existant, mais en lui donnant une portée plus large et plus stable.
💡 Exemple concret :
Un bailleur qui fixe un loyer 15 % en dessous du prix médian de son secteur pourrait bénéficier d’un bonus fiscal, rendant son investissement locatif rentable tout en contribuant à loger des ménages à revenus moyens.
2.4. Un déficit foncier renforcé
Le déficit foncier, qui permet de déduire des revenus fonciers (et jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global) les charges et travaux supérieurs aux loyers perçus, serait lui aussi élargi.
Le plafond d’imputation sur le revenu global pourrait être relevé, incitant les bailleurs à investir davantage dans la rénovation énergétique et structurelle de leurs logements (Meilleurtaux Placement).
2.5. Avantages patrimoniaux
Le statut du bailleur privé ne se limite pas aux revenus locatifs. Il entend aussi offrir des avantages en matière patrimoniale :
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Exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : certains biens mis en location dans le cadre de ce statut pourraient être exonérés de l’assiette de l’IFI (Meilleurtaux Placement).
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Réduction progressive de l’imposition sur les plus-values immobilières : l’idée serait d’alléger la fiscalité pour les biens conservés sur le long terme, avec une exonération totale possible après 20 ans de détention (Meilleurtaux Placement).
💡 Exemple concret :
Un bailleur qui revend un bien après 15 ans de détention pourrait bénéficier d’un abattement renforcé sur sa plus-value, ce qui augmente significativement la rentabilité globale de son investissement locatif sur le long terme.
👉 Cette boîte à outils fiscale et patrimoniale a vocation à remplacer les dispositifs disparates du passé (Pinel, Censi-Bouvard, etc.) par un statut unique, stable et pérenne.
3. Ce qu’il faudra surveiller : conditions & limites
Si le statut du bailleur privé 2026 promet de redonner de l’attrait à l’investissement locatif, il ne faut pas oublier qu’il est encore en discussion et qu’il comportera des conditions strictes. Voici les principaux points à surveiller.
3.1. Un statut encore conditionnel et en discussion
À ce stade, les mesures ne sont pas encore gravées dans le marbre.
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Le gouvernement a annoncé son intention via un communiqué du ministère de la Transition écologique et du Logement en mai 2025.
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Le rapport Daubresse-Cosson a fourni des bases solides.
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Mais c’est le projet de loi de finances 2026 qui doit officialiser et encadrer le dispositif (Valority, LCL).
👉 Autrement dit, les investisseurs doivent rester attentifs aux débats parlementaires et aux éventuels amendements qui pourraient modifier la portée réelle du statut.
3.2. Des conditions d’éligibilité précises
Le bénéfice du statut bailleur privé ne sera pas automatique. Plusieurs critères d’éligibilité sont déjà évoqués :
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Travaux dans l’ancien : pour amortir le bien à 4 %, les travaux devront représenter au minimum 15 % de la valeur du logement. De simples rénovations superficielles ne suffiront pas (Blog Maslow, Valority).
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Respect des normes énergétiques : les biens classés F ou G au DPE devront être rénovés pour rester éligibles. La réforme s’inscrit pleinement dans la logique de la loi Climat & Résilience et du calendrier d’interdiction des passoires thermiques.
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Conformité aux réglementations RE2020 pour les biens neufs, afin de garantir une performance énergétique élevée.
👉 Cela signifie que les investisseurs devront anticiper des coûts de rénovation, mais aussi valoriser leurs biens sur le long terme grâce à une meilleure efficacité énergétique.
3.3. Des loyers plafonnés dans certains cas
Certains avantages fiscaux (notamment les bonus pour loyers abordables) seraient conditionnés au respect de plafonds de loyers (Meilleurtaux Placement).
👉 Cela rapproche le futur statut des logiques déjà présentes dans le dispositif Loc’Avantages, où les bailleurs bénéficient d’avantages fiscaux en échange de loyers inférieurs au marché.
👉 Conséquence : la rentabilité brute peut être plus faible, mais la fiscalité allégée compense en partie cet effort.
3.4. Application progressive dans le temps
Les textes officiels laissent entendre que certaines mesures ne s’appliqueront qu’aux acquisitions réalisées après décembre 2025 (LCL, Meilleurtaux Placement).
👉 Cela implique que les investisseurs ayant acheté avant cette date pourraient ne pas bénéficier de tous les avantages du nouveau statut, sauf à basculer sous certaines conditions.
3.5. Une stabilité à confirmer
Si l’objectif est d’offrir un cadre pérenne, l’historique des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (Pinel, Scellier, Duflot…) invite à la prudence.
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Ces régimes ont souvent été critiqués pour leur manque de stabilité.
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Le nouveau statut devra convaincre sur la durée pour instaurer une véritable confiance entre l’État et les bailleurs.
👉 Les investisseurs devront donc surveiller la cohérence fiscale dans le temps et s’assurer que le statut ne soit pas modifié tous les 3 à 5 ans, ce qui casserait sa vocation initiale.
En résumé : le statut du bailleur privé 2026 représente une avancée majeure, mais il faudra rester attentif aux conditions d’accès, aux plafonds de loyers et à la stabilité législative avant de se lancer.
4. Ce que cela change pour l’investissement locatif
L’arrivée du statut du bailleur privé 2026 pourrait marquer un tournant décisif pour les investisseurs.
Là où la fiscalité et les contraintes réglementaires avaient progressivement découragé les particuliers, ce nouveau cadre vise à rééquilibrer la rentabilité et la visibilité de l’investissement locatif.
4.1. Une amélioration de la rentabilité nette
Jusqu’ici, l’un des principaux freins à l’investissement locatif résidait dans la pression fiscale. Entre l’imposition des revenus fonciers, les prélèvements sociaux et les charges croissantes, la rentabilité réelle était souvent inférieure à 3 %.
Avec le futur statut, plusieurs mesures changent la donne :
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l’amortissement fiscal du bien réduit mécaniquement l’assiette imposable,
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la hausse de l’abattement micro-foncier diminue l’impôt pour les petits bailleurs,
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le déficit foncier renforcé permet de valoriser les travaux énergétiques.
👉 Concrètement, cela peut transformer des projets jugés “limites” en opérations rentables.
💡 Exemple concret :
Un investisseur percevant 12 000 € de loyers annuels pourrait, avec l’abattement porté à 50 %, ne déclarer que 6 000 € de revenus imposables (au lieu de 8 400 € aujourd’hui). Résultat : une économie d’impôt de plusieurs centaines d’euros chaque année.
4.2. Une visibilité et une stabilité accrues
L’un des reproches récurrents aux anciens dispositifs (Scellier, Duflot, Pinel) est leur manque de pérennité. Chacun a été introduit puis supprimé en moins de dix ans, créant de l’incertitude.
Le statut du bailleur privé se veut différent :
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il ne repose pas sur des zonages ou des dispositifs temporaires,
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il établit un cadre général et durable,
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il pourrait devenir un socle stable de la fiscalité immobilière pour les prochaines décennies.
👉 Cette stabilité est un argument fort pour les investisseurs, qui construisent leur stratégie locative sur le long terme.
4.3. Un nouvel attrait pour l’ancien avec travaux
Jusqu’ici, les incitations fiscales étaient surtout orientées vers le neuf (Pinel, Censi-Bouvard). Résultat : le parc ancien, pourtant majoritaire, restait moins valorisé.
Avec le nouveau statut :
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l’amortissement de 4 % dans l’ancien est accessible à condition de réaliser des travaux significatifs (≥ 15 % de la valeur du bien),
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le déficit foncier augmenté valorise les dépenses de rénovation,
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les normes énergétiques deviennent un levier fiscal, et non plus seulement une contrainte.
👉 Cela encourage les bailleurs à investir dans des biens anciens à rénover, ce qui contribue à la modernisation du parc et répond aux objectifs de transition énergétique.
💡 Exemple concret :
Un appartement ancien acheté 150 000 €, avec 30 000 € de travaux, permettrait non seulement d’améliorer son classement énergétique mais aussi d’ouvrir droit à l’amortissement et au déficit foncier.
4.4. Une incitation à la rénovation énergétique
En intégrant la performance énergétique dans les conditions d’éligibilité, le statut du bailleur privé lie directement fiscalité et transition écologique.
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Les bailleurs sont incités à rénover leurs passoires thermiques pour rester dans le marché locatif.
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Les aides existantes (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économie d’énergie) pourraient être cumulées avec les avantages fiscaux du nouveau statut.
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Les logements performants gagnent en valeur patrimoniale et en attractivité locative.
👉 Pour les investisseurs, cela représente certes un coût initial, mais aussi une opportunité de valorisation à long terme.
4.5. Une offre locative plus accessible
Enfin, l’un des objectifs sociaux du statut est de rendre le logement plus accessible.
En conditionnant certains avantages fiscaux à la pratique de loyers modérés, l’État espère augmenter l’offre de logements abordables dans les zones tendues.
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Les bailleurs bénéficient d’un bonus fiscal en échange d’un effort sur le montant des loyers.
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Les classes moyennes et les jeunes actifs trouvent plus facilement un logement adapté à leur budget.
👉 Cette logique “gagnant-gagnant” renforce l’acceptabilité sociale de l’investissement locatif et contribue à sa légitimité.
En résumé, le statut du bailleur privé 2026 n’est pas seulement une réforme fiscale : c’est une refonte complète de la relation entre l’État, les bailleurs privés et les locataires.
Il redonne confiance aux investisseurs tout en alignant leurs intérêts avec les enjeux sociaux (logement abordable) et environnementaux (transition énergétique).
5. Plan & calendrier
Le statut du bailleur privé 2026 n’est pas encore entré en vigueur, mais son calendrier se dessine déjà à travers plusieurs étapes clés. Les investisseurs doivent garder un œil attentif sur ces jalons pour anticiper et préparer leurs projets d’investissement locatif.
5.1. Juin 2025 : le rapport Daubresse-Cosson
La première pierre a été posée avec la remise, en juin 2025, du rapport parlementaire rédigé par Marc-Philippe Daubresse et Jean-René Cosson.
Ce document dresse le constat des limites actuelles de la fiscalité foncière et propose des pistes concrètes pour instaurer un statut stable et incitatif pour les bailleurs privés (Selexium, Ministère de la Transition écologique).
👉 Ce rapport a servi de base officielle pour les discussions gouvernementales et a ouvert la voie au projet de loi.
5.2. Été – automne 2025 : annonces et arbitrages gouvernementaux
En mai 2025, le Ministère de la Transition écologique et du Logement a confirmé la volonté d’introduire ce nouveau statut.
L’été et l’automne 2025 ont été consacrés à affiner les modalités, en concertation avec :
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les parlementaires,
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les associations de bailleurs privés,
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les professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine.
👉 C’est à ce stade que les grands principes ont été fixés : amortissement, micro-foncier, loyers abordables, déficit foncier renforcé.
5.3. Fin 2025 : intégration dans le projet de loi de finances 2026
Le projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026) constitue l’étape décisive. C’est dans ce cadre que le statut du bailleur privé doit être inscrit et validé par le Parlement (Valority, Meilleurtaux Placement).
👉 Le vote de la loi de finances, généralement en décembre, permettra de confirmer officiellement les mesures et de préciser leurs modalités d’application (plafonds, taux d’amortissement, conditions de loyers, etc.).
5.4. 2026 : entrée en vigueur et premières applications
D’après les sources disponibles, certaines mesures pourraient entrer en vigueur dès janvier 2026, mais uniquement pour les acquisitions réalisées après décembre 2025 (LCL, Meilleurtaux Placement).
👉 Cela signifie que les investisseurs qui concrétiseront un achat en 2026 seront les premiers à bénéficier du nouveau statut, tandis que ceux ayant acheté avant pourraient rester soumis à l’ancien régime, sauf dispositions transitoires.
5.5. Perspectives à moyen terme
Le statut du bailleur privé est pensé comme une réforme pérenne.
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L’objectif est de stabiliser la fiscalité sur au moins 10 à 20 ans.
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Des ajustements sont possibles, mais la philosophie de long terme est de redonner confiance aux particuliers et de relancer massivement l’investissement locatif privé.
En résumé :
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Juin 2025 : remise du rapport Daubresse-Cosson.
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Fin 2025 : intégration au projet de loi de finances 2026 et adoption.
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Janvier 2026 : entrée en vigueur progressive pour les acquisitions récentes.
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Moyen terme : volonté d’instaurer un cadre stable et durable.
FAQ : Statut du bailleur privé 2026 et investissement locatif
❓ Quand le statut du bailleur privé entrera-t-il en vigueur ?
Le statut devrait être intégré à la loi de finances 2026 et s’appliquer aux acquisitions réalisées après décembre 2025.
❓ Quels biens sont concernés par le statut ?
Tous les biens destinés à l’investissement locatif, neufs ou anciens. Dans l’ancien, des travaux significatifs (≥ 15 % de la valeur) seront nécessaires.
❓ Quels sont les avantages fiscaux prévus ?
Amortissement fiscal (5 % dans le neuf, 4 % dans l’ancien rénové), abattement micro-foncier à 50 %, déficit foncier élargi, exonération potentielle d’IFI, allègement des plus-values.
❓ Quelles conditions faut-il respecter ?
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Respecter les normes énergétiques (DPE, RE2020).
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Réaliser des travaux conséquents dans l’ancien.
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Dans certains cas, pratiquer des loyers modérés pour bénéficier de bonus fiscaux.
❓ En quoi ce statut diffère-t-il du Pinel ?
Contrairement au Pinel, qui était limité au neuf et temporaire, le statut du bailleur privé est conçu comme un cadre fiscal pérenne et universel, applicable au neuf comme à l’ancien.
Conclusion
Le statut du bailleur privé 2026 constitue une réforme ambitieuse, pensée pour redonner confiance aux investisseurs privés et relancer la production de logements.
Il allège la fiscalité, valorise la rénovation énergétique et incite à la modération des loyers pour répondre à la crise du logement.
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