Simulation LLI 2025 : le guide complet pour investir en Logement Locatif Intermédiaire

Introduction

Depuis la fin du dispositif Pinel (31 décembre 2024), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se positionne comme une alternative majeure pour les investisseurs souhaitant concilier rentabilité et impact social. Le LLI ouvre de nouvelles perspectives, mais il implique de bien maîtriser ses règles et de faire des simulations précises — d’où ce guide complet pour 2025.

Dans cet article, nous verrons :

1. Ce qu’est le dispositif LLI et ses spécificités (vs Pinel)

2. Les conditions d’éligibilité — du côté investisseur et locataire

3. Les mécanismes de calcul — loyers plafonds, ressources, coefficient, surface utile

4. Comment faire une simulation concrète pas à pas

5. Les avantages / risques / pièges à anticiper

6. Quelques exemples chiffrés

7. Conseils pratiques pour mener à bien un projet LLI

1. Ce qu’est le dispositif LLI et ses spécificités (vs Pinel)

Un nouveau cadre pour le logement intermédiaire

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif de politique publique destiné à encourager la construction et la mise sur le marché de logements à loyers modérés pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le parc locatif privé.
Ce dispositif vise à favoriser la mixité sociale et à soutenir la production de logements accessibles dans les zones tendues, où la demande locative dépasse largement l’offre.

Selon la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), le LLI « constitue un maillon essentiel entre le logement social et le logement libre ». Il s’inscrit dans la stratégie nationale pour le logement abordable mise en œuvre par le Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires.
(Source officielle : Ministère de la Transition Écologique – Logement intermédiaire)

Une alternative au dispositif Pinel à partir de 2025

Depuis le 1er janvier 2025, le LLI remplace progressivement le dispositif Pinel, dont les dernières souscriptions ont pris fin le 31 décembre 2024.
Alors que le Pinel reposait sur une réduction directe d’impôt sur le revenu, le LLI introduit une logique différente : il offre des avantages économiques et fiscaux indirects, fondés sur la structure juridique de détention du bien.

L’objectif n’est plus uniquement la défiscalisation individuelle, mais la création d’un parc locatif durable et encadré, via des structures professionnelles (principalement des SCI ou des sociétés d’investissement locatif).
(Source : Service-Public.fr – Fin du dispositif Pinel)

Les fondements économiques du LLI

Le régime du Logement Locatif Intermédiaire repose sur deux leviers essentiels :

1. Une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition du logement, au lieu du taux normal de 20 %.
   Cette mesure permet de réduire le coût d’investissement initial, rendant l’opération plus attractive pour les bailleurs qui s’engagent à pratiquer des loyers plafonnés.
   (Référence : Légifrance – Article 279, Code général des impôts)

2. Un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant toute la durée d’engagement locatif.
   L’investisseur, s’il respecte les conditions du dispositif, récupère chaque année le montant de cette taxe sous forme de créance d’impôt.
   (Référence : BOFiP – BOI-IF-TFB-10-20-2024-01-10)

Ces avantages économiques sont conditionnés au respect d’un cadre strict : plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, localisation en zone éligible et engagement de location à long terme.

Les caractéristiques essentielles du dispositif LLI

Les principales différences entre le LLI et le Pinel

Là où le Pinel privilégiait une incitation fiscale individuelle à court terme, le LLI repose sur une approche collective et institutionnelle à long terme. Il s’adresse donc à des investisseurs souhaitant combiner rentabilité, stabilité et responsabilité sociétale dans leurs placements immobiliers.

En résumé

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose en 2025 comme une évolution stratégique du marché de l’investissement immobilier.
Il conserve la philosophie incitative du Pinel, mais dans un cadre plus structuré et durable, orienté vers la création d’un parc locatif pérenne et accessible.

Grâce à la TVA réduite, au crédit d’impôt taxe foncière et à la non-inclusion dans le plafond des niches fiscales, le LLI offre une opportunité réelle pour les investisseurs en quête d’opérations équilibrées entre rentabilité et impact sociétal — à condition de respecter un cadre réglementaire exigeant.

2. Conditions d’éligibilité au dispositif LLI en 2025

Le dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) repose sur un cadre juridique précis, défini par le Code de la Construction et de l’Habitation et les textes d’application du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires.
Pour bénéficier des avantages fiscaux et économiques (TVA réduite et crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière), l’investisseur comme le locataire doivent respecter un ensemble de conditions strictement encadrées.

2.1. Conditions du côté investisseur

a) Statut juridique : une détention par personne morale obligatoire

Le LLI est réservé aux personnes morales de droit privé, et non aux particuliers en nom propre.
L’investisseur doit donc créer une structure dédiée, le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI), une Société d’Investissement Immobilier ou une foncière patrimoniale.

Cette condition vise à garantir la pérennité du parc locatif, en confiant la gestion à des acteurs disposant d’une capacité juridique et comptable solide.
(Source : Ministère de la Transition Écologique – Logement intermédiaire)

Le bien doit être la propriété pleine et entière de la société, et inscrit à l’actif de celle-ci.
En pratique, cela suppose :

• un objet social prévoyant la gestion locative à vocation intermédiaire,

• un engagement de location conforme à la réglementation LLI,

• un bail respectant les plafonds de loyers et de ressources.

b) Nature du bien éligible

Le dispositif LLI s’applique aux :

• logements neufs,

• logements acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),

• ou logements réhabilités, à condition que les travaux permettent d’atteindre un niveau de performance énergétique équivalent au neuf (norme RE 2020 ou équivalent).

(Source : Service-Public.fr – Investissement locatif dans le neuf)

Les logements doivent être situés dans les zones dites tendues définies par arrêté ministériel (A bis, A, B1), où la demande locative excède l’offre.
Certaines communes classées en zone B2 peuvent également bénéficier du dispositif sous réserve d’un agrément préfectoral.
(Référence : Ministère du Logement – Zonage A/B/C du territoire)

c) Engagement de location

L’investisseur doit s’engager à louer le bien :

• pour une durée minimale de 15 ans,

• à des locataires respectant les conditions de ressources fixées,

• à un loyer plafonné, inférieur au prix du marché.

L’engagement peut être prolongé jusqu’à 20 ans pour bénéficier du crédit d’impôt taxe foncière sur l’intégralité de la période.
Le bail doit porter sur la résidence principale du locataire et ne peut pas être assorti d’un meublé de tourisme ou d’un usage mixte.
(Source : Légifrance – Décret n°2014-1379 du 18 novembre 2014)

d) Respect des plafonds de loyers

Les loyers pratiqués doivent être inférieurs à ceux du marché libre, selon les barèmes actualisés chaque année par le Ministère du Logement.
Ces plafonds tiennent compte :

• de la zone géographique (A bis, A, B1),

• de la surface utile du logement,

• et d’un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2.

Les plafonds 2025 seront publiés par la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP), généralement au printemps, et disponibles sur le site de l’ANIL.
(Source officielle : ANIL – Observatoire des loyers intermédiaires)

e) Conséquences du non-respect

En cas de non-respect des obligations (durée, loyers, conditions de ressources ou structure juridique),
le bailleur s’expose à :

• la restitution de la TVA économisée,

• la suppression du crédit d’impôt,

• et des sanctions fiscales en cas de fraude ou de mauvaise application du dispositif.

(Référence : BOFiP – Régime fiscal du logement intermédiaire)

2.2. Conditions du côté locataire

a) Plafonds de ressources

Le LLI cible les ménages à revenus intermédiaires :
ceux dont les ressources sont trop élevées pour accéder au logement social, mais inférieures à un certain plafond.

Ces plafonds varient selon :

• la composition du foyer fiscal,

• et la zone géographique du logement.

Exemple indicatif pour 2025 (revenus 2023 de référence) :

Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur l’avis d’imposition N-2.

b) Type d’occupation

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
Il ne peut être ni sous-loué, ni transformé en logement de courte durée ou meublé touristique.
Cette exigence vise à garantir la stabilité du parc locatif intermédiaire et à éviter les dérives spéculatives.

c) Encadrement contractuel du bail

Le contrat de location en LLI reprend les caractéristiques du bail d’habitation classique régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais il doit :

• mentionner la référence au dispositif de logement intermédiaire,

• intégrer les plafonds de loyers et de ressources,

• et être accompagné des justificatifs de ressources du locataire.

Ces éléments permettent à l’administration fiscale de vérifier la conformité du bail aux exigences du dispositif.

d) Localisation et tension du marché

Le LLI est réservé aux zones où la demande locative excède significativement l’offre, selon le zonage ABC défini par l’État.
Ce zonage, actualisé périodiquement, est accessible sur le portail du ministère.

e) Cumul avec d’autres aides

Les locataires d’un logement LLI peuvent bénéficier, sous conditions, de certaines aides au logement (APL, ALS), si le logement est conventionné avec l’État via la Caisse des Dépôts et Action Logement.
Le bailleur peut également signer une convention avec l’Anah pour garantir la conformité des loyers.

En synthèse

Le LLI 2025 impose donc un cadre rigoureux, garantissant à la fois la viabilité économique pour l’investisseur et la sécurité locative pour le ménage.
C’est ce double équilibre qui fait du dispositif un pilier de la nouvelle politique du logement abordable en France.

3. Calculs du dispositif LLI : loyers plafonds, surface utile, coefficient et plafonds de ressources

La simulation LLI (Logement Locatif Intermédiaire) repose sur un ensemble de calculs précis, définis par le Code de la Construction et de l’Habitation et publiés chaque année par le Ministère chargé du Logement.
Ces paramètres déterminent le loyer maximal autorisé, les conditions de ressources du locataire, ainsi que la rentabilité prévisionnelle de l’investissement.

Une bonne maîtrise de ces données est essentielle pour évaluer la viabilité d’un projet LLI et garantir sa conformité fiscale.

3.1. Le calcul du loyer maximal LLI

a) Les plafonds de loyers 2025

Chaque année, le Ministère du Logement publie un arrêté fixant les plafonds de loyers LLI selon la zone géographique et la surface du logement.
Ces plafonds sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile.

Pour l’année 2025, les valeurs indicatives issues du dernier barème disponible sont les suivantes (actualisation annuelle en fonction de l’Indice de Référence des Loyers – IRL) :

*La zone B2 n’est éligible au LLI qu’après autorisation expresse du préfet de région.

Ces loyers servent de base à la simulation de rentabilité LLI, mais doivent être ajustés selon la surface utile et le coefficient multiplicateur.

b) La formule de calcul du loyer

La méthode de calcul du loyer LLI est identique à celle utilisée dans les dispositifs de logement conventionné.
La formule officielle est :

Loyer maximal = Surface utile × Coefficient multiplicateur × Barème de zone

Cette règle est décrite dans l’article R. 331-12 du Code de la Construction et de l’Habitation

c) Calcul de la surface utile

La surface utile d’un logement correspond à :

Surface habitable + 50 % des surfaces annexes (balcon, cave, terrasse, grenier, etc.)

Dans la limite de 8 m² d’annexes maximum.
Cette définition est issue de l’article R. 353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation

Exemple :
Un T2 de 48 m² avec un balcon de 6 m² →
Surface utile = 48 + (6 × 0,5) = 51 m².

d) Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur permet d’ajuster le loyer en fonction de la surface du logement.
La formule est :

Coefficient = 0,7 + (19 / surface utile)

Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Ainsi, plus la surface est petite, plus le coefficient est élevé, ce qui évite de pénaliser les petites surfaces.

Exemple :

• Surface utile = 51 m²

• Coefficient = 0,7 + (19 / 51) = 1,073

• Plafond zone A : 14,49 €/m²
  → Loyer maximal = 51 × 1,073 × 14,49 = 791,7 €/mois hors charges.

Cette méthode de calcul est explicitée dans les circulaires annuelles de la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP).

3.2. Les plafonds de ressources des locataires

Le LLI impose également un plafond de ressources pour les locataires, destiné à garantir que les logements profitent effectivement aux ménages ciblés.
Les plafonds sont fixés chaque année par arrêté ministériel et s’appuient sur les revenus fiscaux de référence (RFR)figurant sur l’avis d’imposition N-2.

Les données de référence pour 2025 (revenus 2023) sont les suivantes :

Le bailleur doit impérativement vérifier que le RFR du locataire ne dépasse pas ces plafonds, sous peine de perdre les avantages du dispositif.
Cette vérification se fait au moment de la signature du bail, sur présentation de l’avis d’imposition du locataire.

3.3. Exemple complet de calcul LLI

Cas pratique :
Un investisseur acquiert un appartement de 52 m² habitables avec un balcon de 4 m² situé en zone A.

Données :

• Surface utile = 52 + (4 × 0,5) = 54 m²

• Coefficient = 0,7 + (19 / 54) = 1,051

• Barème zone A = 14,49 €/m²

Loyer maximal autorisé :

54 × 1,051 × 14,49 = 823,6 € / mois hors charges

Conditions de ressources du locataire :

• Foyer de 2 personnes

• Zone A : plafond de 47 842 € de RFR annuel
  Le locataire devra donc justifier d’un revenu fiscal inférieur à ce montant.

Résultat :

• Loyer conforme au barème

• Locataire éligible
  → L’investissement est éligible au dispositif LLI.

3.4. Lien entre calculs et simulation Vaerdict

Dans la pratique, ces paramètres (surface utile, coefficient, plafonds, rentabilité brute et nette) sont intégrés automatiquement dans les simulateurs professionnels comme celui de Vaerdict.
Ces outils permettent :

• de tester plusieurs scénarios de loyers selon la zone,

• d’estimer la rentabilité nette après TVA et crédit d’impôt,

• et de vérifier la conformité du projet au dispositif LLI.

Grâce à cette approche, les conseillers peuvent présenter à leurs clients des projections chiffrées, fiables et transparentes, en s’appuyant sur les barèmes officiels du Ministère du Logement et de l’ANIL.

En résumé

Le calcul du dispositif LLI repose sur quatre paramètres clés :

1. Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes (max. 8 m²)

2. Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2

3. Barème de loyer par zone : publié annuellement par le Ministère du Logement

4. Plafonds de ressources des locataires : mis à jour par l’ANIL et fondés sur le RFR N-2

La précision de ces calculs conditionne l’éligibilité du projet et la pérennité des avantages fiscaux associés.
Une simulation complète LLI 2025 permet d’anticiper la rentabilité réelle de l’opération et d’assurer une gestion conforme à la réglementation.

4. Comment faire une simulation LLI pas à pas

Simuler un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet d’évaluer la rentabilité réelle du projet, la conformité réglementaire et la pérennité économique de l’opération avant tout engagement.
Une simulation bien construite doit intégrer à la fois les paramètres techniques du logement, les barèmes de loyers et de ressources, et les avantages fiscaux spécifiques au dispositif.

4.1. Étape 1 – Déterminer le bien et sa localisation

Le point de départ d’une simulation consiste à définir :

• le type de bien : logement neuf, VEFA ou réhabilité (niveau RE 2020) ;

• la surface habitable et les annexes (balcon, cave, terrasse, etc.) ;

• et surtout la zone géographique selon le zonage ABC du territoire.

Ce zonage, défini par arrêté ministériel, détermine les plafonds de loyers et les plafonds de ressources applicables.

Exemple :
Un appartement à Nantes se situe en zone B1, tandis qu’un bien à Paris ou Boulogne-Billancourt relève de la zone A bis.
Cette donnée influence directement le loyer maximal autorisé.

4.2. Étape 2 – Calculer la surface utile du logement

La surface utile sert de base à la détermination du loyer plafonné.
Elle se calcule selon la formule officielle du Code de la Construction et de l’Habitation :

Surface utile = Surface habitable + (50 % des surfaces annexes dans la limite de 8 m²)

Exemples d’annexes : balcon, loggia, cave, grenier, local extérieur.

Exemple concret :
Surface habitable : 50 m²
Balcon : 6 m²
→ Surface utile = 50 + (6 × 0,5) = 53 m²

4.3. Étape 3 – Déterminer le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur, fixé par la réglementation, ajuste le loyer selon la taille du logement.
Il se calcule ainsi :

Coefficient = 0,7 + (19 / surface utile)
(Plafonné à 1,2)

Exemple :
Surface utile = 53 m²
Coefficient = 0,7 + (19 / 53) = 1,06

4.4. Étape 4 – Appliquer le barème de loyer selon la zone

Une fois la surface utile et le coefficient établis, on applique le barème officiel des loyers intermédiaires publié par la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP).

Barèmes indicatifs 2025 (hors charges) :

Formule complète :

Loyer maximal = Surface utile × Coefficient × Barème de zone

Exemple :
Surface utile : 53 m²
Coefficient : 1,06
Zone A : 14,49 €/m²
→ Loyer maximal = 53 × 1,06 × 14,49 = 813,9 € / mois hors charges

Ce loyer constitue la valeur plafond, le bailleur peut bien sûr proposer un montant inférieur pour favoriser la demande locative.

4.5. Étape 5 – Vérifier l’éligibilité du locataire

L’éligibilité du locataire dépend de son revenu fiscal de référence (RFR), mentionné sur son avis d’imposition N-2.
Les plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique.

Le bailleur doit vérifier ces plafonds avant la signature du bail et conserver une copie de l’avis d’imposition du locataire.

4.6. Étape 6 – Intégrer les avantages fiscaux à la simulation

Deux éléments fiscaux doivent être intégrés à la projection financière :

1. TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat
   → Avantage immédiat sur le coût global de l’opération.

2. Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière (TFPB)
   → Compensation annuelle sur 15 à 20 ans selon la durée d’engagement locatif.

Ces paramètres influencent la rentabilité nette et doivent être intégrés à la simulation Vaerdict pour obtenir un taux de rendement fiable.

4.7. Étape 7 – Calculer la rentabilité nette

Pour une simulation complète, il faut intégrer :

• revenus locatifs bruts (loyer annuel × 12),

• charges de gestion (frais de syndic, assurance, entretien),

• fiscalité (impôt sur les sociétés ou IR selon la structure),

• économie de TVA et crédit d’impôt,

• vacance locative moyenne (souvent 3 à 5 %).

La rentabilité nette s’obtient en rapportant le revenu net après charges à l’investissement total TTC.

Rentabilité nette (%) = (Revenu annuel net / Coût total du projet) × 100

Les simulateurs professionnels comme Vaerdict intègrent automatiquement ces paramètres et permettent de visualiser les scénarios optimistes, neutres et prudents sur 15 à 20 ans.

4.8. Étape 8 – Vérifier la conformité juridique du projet

Avant la mise en location :

• vérifier que le bail type respecte la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail d’habitation) ;

• intégrer la clause de référence au dispositif LLI ;

• et mentionner le plafond de loyer et les justificatifs de ressources.

Ces éléments garantissent la conformité du contrat et la sécurisation de l’avantage fiscal.

Synthèse : les 8 étapes d’une simulation LLI réussie

Conclusion

Une simulation LLI 2025 ne se limite pas à un simple calcul de loyer :
c’est une projection financière complète, intégrant les paramètres fiscaux, juridiques et patrimoniaux.
Grâce aux barèmes officiels et à la structure de calcul automatisée, le simulateur Vaerdict permet d’obtenir une analyse fiable, transparente et conforme à la réglementation, pour accompagner les conseillers en gestion de patrimoine dans leurs études et leurs recommandations clients.

5. Avantages, inconvénients et pièges à surveiller du dispositif LLI 2025

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue l’un des piliers de la nouvelle politique du logement en France depuis la fin du dispositif Pinel.
S’il offre de réelles opportunités économiques et fiscales, il impose également un cadre juridique strict dont le non-respect peut annuler tout avantage obtenu.
Avant d’investir, il est donc essentiel d’évaluer les bénéfices réels, les contraintes réglementaires et les risques potentiels.

5.1. Les avantages du dispositif LLI

a) Une fiscalité favorable et pérenne

Le LLI propose deux leviers fiscaux majeurs, stables dans le temps :

1. TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition
   → Cet avantage équivaut à une économie immédiate d’environ 8 à 9 % du coût total du bien par rapport à une opération classique.
   

2. Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière (TFPB)
   → Sur 15 à 20 ans, ce crédit compense intégralement la taxe foncière, améliorant la rentabilité nette du projet.
   

Ces mécanismes offrent une stabilité fiscale appréciée des investisseurs institutionnels et des SCI, à la différence du Pinel qui reposait sur un avantage temporaire sur l’impôt sur le revenu.

b) Une rentabilité sécurisée sur le long terme

Les loyers du LLI sont encadrés mais indexés sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.
Cela permet au propriétaire de revaloriser chaque année le loyer, tout en maintenant un positionnement en dessous du marché libre.

Cette revalorisation régulière, couplée à des locataires à revenus intermédiaires (souvent stables et solvables), assure un flux locatif durable et prévisible.

c) Un dispositif non soumis au plafond global des niches fiscales

Contrairement au Pinel, le LLI n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an).
Cela permet aux investisseurs de cumuler plusieurs dispositifs, par exemple une opération LLI et un statut LMNP, sans restriction sur l’avantage fiscal total.

d) Un fort intérêt social et territorial

Le LLI contribue à la production de logements abordables dans les zones où les classes moyennes rencontrent des difficultés d’accès au logement.
Il participe à l’équilibre du parc immobilier, notamment dans les métropoles et zones tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Nice.

Pour les collectivités locales, ce dispositif représente un outil d’aménagement urbain durable favorisant la mixité sociale.

e) Une visibilité à long terme pour les investisseurs professionnels

Le LLI, pensé pour les personnes morales (SCI, foncières, sociétés d’investissement locatif), offre une prévisibilité sur 15 à 20 ans, rare dans les dispositifs de défiscalisation.
L’absence de remise en cause annuelle ou de plafonnement budgétaire en fait un outil fiable pour les stratégies patrimoniales à long terme.

5.2. Les inconvénients et contraintes

a) Une durée d’engagement longue et rigide

Le principal inconvénient du LLI réside dans la durée minimale d’engagement locatif de 15 ans, pouvant aller jusqu’à 20 ans pour bénéficier du crédit d’impôt complet.
Un retrait anticipé ou une cession prématurée du bien peut entraîner :

• la perte du crédit d’impôt restant,

• la restitution de la TVA économisée,

• voire un redressement fiscal en cas de manquement grave.

b) Une structure juridique obligatoire

Le dispositif n’est accessible qu’aux personnes morales.
Cela implique la création d’une SCI ou d’une société de gestion, avec :

• une comptabilité complète,

• des obligations déclaratives fiscales,

• et parfois la gestion de plusieurs associés.

Ces exigences administratives peuvent alourdir la mise en œuvre pour un investisseur non accompagné.

c) Des loyers encadrés et plafonnés

Bien que sécurisant pour la demande, le plafonnement des loyers limite mécaniquement la rentabilité brute.
Dans les zones où le marché privé offre des loyers supérieurs de 25 à 30 %, la marge de rendement peut se réduire significativement.
Cependant, cette contrainte est compensée par la TVA réduite et le crédit d’impôt.

Les plafonds sont consultables sur le site officiel de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).

d) Un risque de non-respect des conditions

Le non-respect des critères de location (revenus du locataire, niveau de loyer, durée, type d’usage) expose le bailleur à :

• la restitution des avantages fiscaux,

• des pénalités de retard,

• et une requalification du bail par l’administration fiscale.

Ces risques sont clairement détaillés dans la doctrine fiscale de la DGFiP.

e) Une liquidité limitée

En raison de la durée d’engagement (15 à 20 ans) et du statut juridique (SCI, société de patrimoine), la revente du bienest souvent complexe.
Le marché secondaire des logements LLI reste encore peu développé en 2025.
En cas de sortie anticipée, il est nécessaire de solliciter un accord de l’administration fiscale ou de procéder à une transmission de société plutôt qu’à une vente directe du bien.

5.3. Les pièges à éviter

1. Négliger la structure juridique

Créer une SCI sans définir un pacte d’associés clair peut entraîner des conflits ou des blocages en cas de revente ou de succession.

2. Surestimer la rentabilité

Certains investisseurs oublient d’intégrer les charges de gestion, les frais juridiques et les coûts de comptabilité, qui peuvent réduire de 0,5 à 1 point la rentabilité nette.

3. Louer au-dessus des plafonds

Même un dépassement marginal (quelques euros par m²) peut entraîner la perte du statut LLI et le rappel de TVA sur la totalité du bien.

4. Choisir un emplacement peu attractif

Le LLI n’est rentable que si la demande locative est forte.
Avant d’investir, il convient de consulter les observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par le Ministère du Logement.

5. Négliger la sortie du dispositif

À l’issue des 15 à 20 ans, le propriétaire devra anticiper la fin de l’avantage fiscal et la stratégie de revente ou de relocation à loyer libre.

5.4. En résumé

Conclusion

Le dispositif LLI 2025 s’impose comme une solution d’investissement durable et socialement utile.
S’il demande une planification rigoureuse et un respect strict du cadre réglementaire, il offre en contrepartie une fiscalité stable, une visibilité long terme et une sécurité locative élevée.
Utilisé avec méthode — notamment à travers un simulateur professionnel comme Vaerdict — il permet aux conseillers en gestion de patrimoine de proposer à leurs clients des opérations solides, équilibrées et conformes à la réglementation française.

6. Exemples chiffrés : cas pratiques et interprétation des résultats

La compréhension du dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) passe avant tout par des exemples concrets.
Ces simulations illustrent la manière dont le cadre fiscal, les plafonds de loyers et la durée d’engagement influencent la rentabilité nette d’un investissement.
Les chiffres présentés ci-dessous sont fondés sur les barèmes 2025 officiels (zones A et B1) et les données INSEErelatives à l’évolution des loyers et de l’indice des prix.

6.1. Cas pratique n°1 – Appartement en zone A (Lyon)

Données de base

Calcul de rentabilité brute

• Revenu locatif annuel = 783,5 × 12 = 9 402 €

• Rendement brut = (9 402 / 220 000) × 100 = 4,27 %

Intégration des avantages fiscaux

• Crédit d’impôt taxe foncière = 1 200 € / an × 15 ans = 18 000 €

• Économie de TVA à l’achat = 10 % du prix HT ≈ 20 000 €
  → Avantage fiscal cumulé sur 15 ans ≈ 38 000 €

Rentabilité nette moyenne sur 15 ans

Après déduction des charges (gestion, assurance, entretien estimés à 20 % des loyers) :
Rentabilité nette ≈ 3,3 % / an

Interprétation

Ce scénario typique démontre que le LLI en zone A offre une rentabilité stable, comparable à un Pinel optimisé, mais avec une meilleure prévisibilité et une assise fiscale durable.
L’atout principal réside dans la stabilité des locataires intermédiaires, dont le profil de revenus garantit un taux de vacance faible.
(Source : INSEE – Revenus et loyers des ménages en zones tendues)

6.2. Cas pratique n°2 – Appartement en zone B1 (Nantes)

Données de base

Calcul de rentabilité brute

• Revenu locatif annuel = 820 × 12 = 9 840 €

• Rendement brut = (9 840 / 250 000) × 100 = 3,94 %

Intégration des avantages fiscaux

• Crédit d’impôt taxe foncière sur 20 ans = 1 100 × 20 = 22 000 €

• Économie de TVA à l’achat (20 % → 10 %) ≈ 25 000 €
  → Gain fiscal total = 47 000 €

Rentabilité nette moyenne

• Après charges estimées à 18 % et prise en compte du crédit d’impôt :
  Rentabilité nette ≈ 3,2 % / an, avec une visibilité longue sur 20 ans.

Interprétation

Ce scénario illustre l’intérêt du LLI en zone B1 :

• loyers attractifs pour les locataires,

• fiscalité avantageuse,

• et stabilité locative élevée.
  Bien que le rendement soit modéré, la sécurité de revenus et la valorisation patrimoniale à long terme compensent la contrainte de durée.

(Source : Ministère du Logement – Logement intermédiaire et zonage)

6.3. Cas comparatif – LLI vs Pinel (2024)

6.4. Cas fiscal – Simulation d’imposition en SCI

Le choix du régime fiscal de la SCI influe sur la rentabilité nette de l’investissement.

Analyse :
Une SCI à l’IS permet souvent d’améliorer la rentabilité nette après impôt grâce à la déduction des amortissements.
Cependant, le choix dépend du profil patrimonial de l’investisseur et de son objectif (revenus réguliers ou capitalisation).

6.5. Interprétation économique globale

Les simulations montrent que :

• le LLI offre une rentabilité moyenne de 3 à 3,5 %, mais avec une sécurité élevée et une fiscalité durable ;

• les avantages fiscaux compensent largement les plafonds de loyers ;

• la valeur patrimoniale du bien se maintient grâce à la demande structurelle en zones tendues ;

• les zones A et B1 présentent le meilleur équilibre entre rendement, stabilité et revalorisation.

En termes de profil, le LLI s’adresse donc en priorité :

• aux investisseurs professionnels ou SCI patrimoniales,

• souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier avec un actif stable, faiblement risqué et adossé à une politique publique solide.

6.6. Conclusion de la simulation

Une simulation LLI 2025 complète doit inclure :

1. le calcul précis du loyer plafonné,

2. les avantages fiscaux (TVA + crédit d’impôt),

3. le régime de détention choisi (SCI IR ou IS),

4. et les projections à long terme (revalorisation IRL, rentabilité nette, sortie du dispositif).

Les simulateurs professionnels comme Vaerdict permettent d’automatiser ces calculs à partir des barèmes officiels et d’obtenir des résultats comparables entre zones, durées et régimes fiscaux, facilitant la décision d’investissement.

7. Conseils pratiques pour réussir son projet LLI

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) repose sur un cadre réglementaire exigeant, mais bien maîtrisé, il devient un outil d’investissement performant et stable.
Réussir son projet LLI demande une approche structurée, rigoureuse et un suivi permanent des obligations légales.
Voici les bonnes pratiques à adopter pour sécuriser et optimiser une opération en 2025.

7.1. Bien choisir la localisation du bien

Le premier facteur de réussite d’un investissement LLI reste l’emplacement.
Les zones dites tendues (A bis, A, B1) garantissent :

• une demande locative forte,

• une stabilité des revenus,

• et une valeur patrimoniale durable.

Avant tout achat, il est recommandé de :

• consulter le zonage ABC officiel publié par le Ministère du Logement,

• vérifier les données de tension locative locales via les observatoires agréés (OLL),

• et comparer les loyers du marché libre avec les plafonds LLI.

(Source : Ministère du Logement – Zonage du territoire pour le logement)

Un bien situé à proximité des transports, des bassins d’emploi et des services publics reste le meilleur gage de pérennité locative.

7.2. Faire une simulation complète avant l’achat

La simulation doit intégrer :

• les paramètres réglementaires (surface utile, plafonds de loyers, coefficients, plafonds de ressources),

• les frais de gestion et d’entretien,

• les avantages fiscaux (TVA réduite et crédit d’impôt taxe foncière),

• et les scénarios de revalorisation IRL.

Une projection sur 15 à 20 ans permet de visualiser la rentabilité réelle, la trésorerie annuelle et la valorisation à terme.
Les simulateurs professionnels comme Vaerdict facilitent cette étape en automatisant les calculs à partir des barèmes officiels.

(Source : INSEE – Indice de référence des loyers (IRL))

7.3. Choisir la structure juridique adaptée

Le dispositif LLI étant réservé aux personnes morales, le choix de la forme de détention est déterminant.

Un conseil fiscal ou un gestionnaire de patrimoine peut aider à arbitrer entre souplesse de gestion et optimisation fiscale.

7.4. Sélectionner des locataires conformes aux plafonds

Le bailleur doit impérativement :

• vérifier le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire,

• s’assurer que le logement constitue sa résidence principale,

• et conserver les pièces justificatives (avis d’imposition, pièces d’identité, justificatif d’emploi).

Ces éléments seront exigés en cas de contrôle fiscal.
Le bail doit mentionner expressément :

• le plafond de loyer appliqué,

• la référence au dispositif LLI,

• et la durée d’engagement locatif.

7.5. Anticiper la gestion et les charges sur le long terme

Un projet LLI s’étend sur 15 à 20 ans :
il faut donc anticiper la maintenance du bien, les charges de copropriété, les assurances, et la vacance locative éventuelle.

Les recommandations de base :

• provisionner 1 à 2 % du prix du bien par an pour entretien et gros travaux ;

• intégrer une vacance moyenne de 4 à 5 % dans le calcul de rentabilité ;

• assurer le bien avec une garantie loyers impayés (GLI) adaptée au profil locatif.

(Source : Service-Public.fr – Charges et entretien d’un logement locatif)

7.6. Se tenir informé des mises à jour réglementaires

Le cadre du logement intermédiaire évolue régulièrement :
révision annuelle des plafonds, ajustements fiscaux, nouvelles zones éligibles, etc.

Pour rester à jour, il est recommandé de consulter :

• les bulletins officiels BOFiP (DGFiP) pour la fiscalité,

• le site de l’ANIL pour les plafonds de loyers et ressources,

• le Journal Officiel pour les décrets et arrêtés à venir.

(Références : BOFiP – Logement intermédiaire )

7.7. Éviter les erreurs fréquentes

7.8. Préparer la sortie du dispositif

À la fin de la période d’engagement (15 ou 20 ans), plusieurs options s’offrent au propriétaire :

1. Relouer à loyer libre, après déclaration à l’administration fiscale.

2. Céder le bien, soit en direct, soit par cession de parts sociales de la SCI.

3. Conserver le bien pour usage personnel ou transmission patrimoniale.

Cette phase doit être anticipée dès la signature initiale afin d’éviter la perte d’avantages fiscaux.

7.9. En résumé : les 5 clés du succès LLI

Conclusion générale du guide

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’affirme comme un outil de relance immobilière équilibré :
rentable pour l’investisseur, utile pour les ménages et durable pour les territoires.

Grâce à une simulation rigoureuse et un suivi réglementaire constant, il est possible de transformer une opération complexe en projet maîtrisé et pérenne.
Le simulateur professionnel Vaerdict intègre l’ensemble des paramètres légaux, fiscaux et économiques pour offrir aux conseillers en gestion de patrimoine une projection fiable, argumentée et conforme aux exigences de l’administration française.