Simulateur d’investissement locatif : les 5 pays où investir en 2025 pour maximiser vos rendements

Introduction

Investir dans l’immobilier locatif reste une valeur sûre pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Mais en 2025, les investisseurs ne se limitent plus à la France. Les opportunités internationales attirent de plus en plus, que ce soit pour la rentabilité, la fiscalité ou la valorisation à long terme.

Face à la diversité des marchés étrangers, un outil devient indispensable : le simulateur d’investissement locatif. Cet outil permet de comparer la rentabilité nette, d’intégrer la fiscalité locale, d’anticiper les charges et même de projeter plusieurs scénarios.

Dans cet article, nous allons passer en revue les cinq pays où il faut investir en 2025 et analyser pourquoi ils sont particulièrement attractifs.

Sommaire

1. Pourquoi utiliser un simulateur d’investissement locatif avant d’investir à l’étranger ?

2. Critères essentiels pour choisir un pays d’investissement

3. Les 5 pays les plus attractifs en 2025

   • Espagne 🇪🇸

   • Portugal 🇵🇹

   • Allemagne 🇩🇪

   • États-Unis 🇺🇸

   • Émirats arabes unis 🇦🇪

4. Comparatif des rendements locatifs par pays

5. Risques et précautions à prendre

6. Comment Vaerdict aide les professionnels avec son simulateur d’investissement locatif ?

7. FAQ – investir à l’étranger en 2025

8. Conclusion

1. Pourquoi utiliser un simulateur d’investissement locatif avant d’investir à l’étranger ?

Investir à l’étranger est une excellente stratégie, mais c’est aussi une opération complexe. Chaque pays a ses propres règles fiscales, ses charges, son marché locatif et ses risques.

Le simulateur d’investissement locatif permet de :

• Calculer la rentabilité brute et nette d’un bien.

• Intégrer la fiscalité locale (impôt sur les revenus locatifs, conventions fiscales, charges sociales).

• Prendre en compte les frais annexes (gestion locative, entretien, assurances, charges de copropriété).

• Comparer différents scénarios : location courte durée, long terme, meublé, nu, etc.

• Identifier le vrai rendement net après impôts.

Sans simulation précise, l’investisseur risque de se baser uniquement sur la rentabilité brute, qui peut être trompeuse.

2. Critères essentiels pour choisir un pays d’investissement

Avant de se lancer, il est essentiel d’évaluer certains critères :

• Rentabilité locative : un rendement brut élevé ne garantit pas une bonne rentabilité nette si les charges ou les impôts sont lourds.

• Stabilité économique et politique : un pays avec une croissance stable inspire confiance.

• Cadre juridique et fiscalité : les lois de protection des locataires ou les taxes pour les étrangers peuvent influencer le rendement.

• Demande locative : un marché dynamique avec une forte demande assure une meilleure occupation.

• Facilité de gestion à distance : possibilité d’avoir des agences de gestion efficaces.

Ces critères seront au cœur de notre analyse des 5 pays les plus attractifs en 2025.

3. Les 5 pays les plus attractifs en 2025

Espagne 🇪🇸 : un marché dynamique et touristique

L’Espagne reste l’une des destinations préférées des investisseurs français.

• Villes attractives : Barcelone, Madrid, Valence, Malaga.

• Rendement locatif : entre 5 % et 6 % selon les quartiers.

• Avantages : forte demande touristique, étudiants internationaux, marché immobilier encore accessible par rapport à la France.

• Fiscalité : l’Espagne prélève un impôt sur les revenus locatifs pour les non-résidents, mais des conventions fiscales existent pour éviter la double imposition.

💡 Exemple : un appartement de 200 000 € à Valence peut générer un rendement net supérieur à 5 % grâce à la location longue durée ou touristique.

Portugal 🇵🇹 : un eldorado fiscal en mutation

Le Portugal a longtemps été considéré comme un paradis pour les investisseurs.

• Villes phares : Lisbonne, Porto, Algarve.

• Rendement locatif : entre 4,5 % et 6 %.

• Atouts : régime fiscal RNH (Résident Non Habituel), attractivité touristique, forte demande de logements.

• Évolutions : certaines aides fiscales ont été réduites en 2023–2024, mais le pays reste attractif pour les investisseurs étrangers.

💡 Bon à savoir : les Français sont la première communauté étrangère à investir au Portugal.

Allemagne 🇩🇪 : sécurité et stabilité

L’Allemagne attire les investisseurs qui recherchent la sécurité à long terme.

• Villes attractives : Berlin, Hambourg, Leipzig, Francfort.

• Rendement locatif : 3,5 % à 5 %, plus faible que l’Espagne ou le Portugal mais plus stable.

• Particularités : encadrement des loyers, législation stricte mais protectrice.

• Avantages : marché immobilier solide, faible taux de vacance locative, stabilité économique.

💡 Exemple : Berlin a connu une hausse continue des prix immobiliers malgré un encadrement strict des loyers.

États-Unis 🇺🇸 : un marché diversifié et rentable

Les États-Unis offrent un marché immobilier extrêmement vaste et varié.

• États phares : Floride, Texas, Californie, New York.

• Rendement locatif : entre 6 % et 8 % selon les zones.

• Avantages : forte demande locative, potentiel de plus-value important, loyers élevés dans certaines métropoles.

• Fiscalité : il faut bien anticiper les déclarations fiscales avec l’IRS, mais la convention fiscale franco-américaine évite la double imposition.

💡 Exemple : en Floride, un bien acheté 250 000 $ peut générer un rendement brut de 7 % en location longue durée.

Émirats arabes unis 🇦🇪 : Dubaï en tête du classement

Dubaï est devenue une place incontournable pour les investisseurs immobiliers.

• Rendement locatif : parmi les plus élevés au monde, entre 7 % et 10 %.

• Fiscalité : zéro impôt sur le revenu locatif.

• Avantages : dynamisme économique, forte demande locative (expatriés, tourisme).

• Risques : dépendance au marché pétrolier, volatilité économique.

💡 Exemple : un studio à Dubaï Marina peut se louer 1 200 € par mois pour un prix d’achat autour de 150 000 €, soit un rendement brut de 9 %.

4. Comparatif des rendements locatifs par pays

5. Risques et précautions à prendre

Investir à l’étranger offre des opportunités, mais il existe aussi des risques :

• Risque de change : fluctuation des devises (notamment USD, dirham).

• Législation locale : protection forte des locataires en Allemagne par exemple.

• Gestion à distance : nécessité de déléguer à une agence fiable.

• Fiscalité internationale : importance des conventions fiscales pour éviter la double imposition.

• Risques géopolitiques et climatiques : inondations, sécheresses, instabilité économique.

6. Comment Vaerdict aide les professionnels avec son simulateur d’investissement locatif ?

Pour les conseillers en gestion de patrimoine et les investisseurs avertis, l’outil Vaerdict est un véritable allié.

• Simulation multi-scenarios : projection en fonction de la fiscalité locale.

• Comparatif par pays : identifier le meilleur rendement net.

• Prise en compte des conventions fiscales : éviter les mauvaises surprises.

• Gain de temps : outil rapide et pédagogique pour convaincre les clients.

En quelques clics, le professionnel peut démontrer quel pays est le plus adapté au profil de son client.

7. FAQ – investir à l’étranger en 2025

Quel est le pays le plus rentable pour l’investissement locatif en 2025 ?
Les Émirats arabes unis offrent les rendements les plus élevés, mais avec un risque plus élevé. Pour un équilibre rendement/sécurité, l’Espagne reste un choix populaire.

Quels sont les risques fiscaux ?
Le principal risque est la double imposition. Heureusement, la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays.

Peut-on financer un achat immobilier à l’étranger avec une banque française ?
C’est rare. La plupart du temps, il faut emprunter auprès d’une banque locale.

Comment gérer un bien à distance ?
Il est recommandé de passer par une agence de gestion immobilière locale fiable.

Pourquoi utiliser un simulateur d’investissement locatif avant d’acheter ?
Parce qu’il permet d’avoir une vision claire du rendement net après impôts, charges et risques.

Conclusion

En 2025, investir à l’étranger est une opportunité majeure pour diversifier son patrimoine.

• Espagne et Portugal séduisent par leur attractivité et leur rendement correct.

• Allemagne rassure par sa stabilité.

• États-Unis offrent diversité et potentiel de plus-value.

• Émirats arabes unis séduisent par des rendements records, mais avec un risque plus élevé.

Quel que soit le choix, un simulateur d’investissement locatif reste indispensable pour projeter et comparer les opportunités en toute sérénité.

👉 Avec Vaerdict, les professionnels disposent d’un outil précis et complet pour accompagner leurs clients dans des décisions stratégiques et rentables.