Immobilier & résidences secondaires : que nous révèle un simulateur d’immobilier 2025 ?

Depuis l’adoption de la loi Echaniz-Le Meur en 2024, le paysage des résidences secondaires connaît une véritable transformation. Les communes où plus de 20 % du parc est constitué de résidences secondaires peuvent désormais limiter la construction de nouveaux logements destinés à cet usage.
👉 L’objectif : rééquilibrer l’occupation du territoire, renforcer la mixité sociale et freiner la pression immobilière dans les zones touristiques.

Mais concrètement, que signifie cette réforme pour les investisseurs et les propriétaires ? Comment anticiper son impact avec un simulateur d’immobilier 2025 ?

Sommaire

1. Contexte 2025 : chiffres-clés des résidences secondaires

2. Loi Echaniz-Le Meur : quels impacts sur l’investissement ?

3. Simulateur d’immobilier 2025 : un outil indispensable pour anticiper

4. Études de cas : littoral, montagne et zones tendues

5. Stratégies à adopter pour les investisseurs LMNP en 2025

6. Conclusion & appel à l’action

1. Contexte 2025 : chiffres-clés des résidences secondaires

Pour bien saisir les enjeux de la réforme Echaniz-Le Meur et l’importance d’un simulateur d’immobilier 2025, il est essentiel de partir sur des bases solides : le poids réel des résidences secondaires dans le parc immobilier français.

1.1. Nombre et part du parc

• En 2021, la France comptait 3,7 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (hors Mayotte), ce qui représentait 9,9 % du parc de logements ordinaires. Statistiques du Développement Durable+1

• Selon les estimations pour 2024, ce nombre reste stable, autour de 3,7 millions, la part se maintenant à environ 9,9 %. Insee+1

• Le parc total de logements en France (hors Mayotte) était d’environ 37,8 millions en 2023, avec une part de résidences principales estimée à 82,1 % Insee+2Insee+2

• Ainsi, les résidences secondaires continuent d’occuper une place importante dans le paysage immobilier, sans variation majeure de part relative malgré l’augmentation globale du parc.

1.2. Répartition géographique & démographie

• Une proportion significative des résidences secondaires se trouve sur le littoral et en zones de montagne, bien que les chiffres exacts selon ces territoires varient selon les recensements locaux.

  • Le littoral attire particulièrement les résidences secondaires en raison de l’attrait touristique, du climat et des vues.

  • En montagne, les résidences secondaires sont souvent liées aux stations de ski, aux espaces naturels et aux villages de montagne.

• Concernant le profil des propriétaires :

  • On estime que deux résidences secondaires sur trois sont détenues par des ménages âgés de 60 ans et plus.

    • Bien que cette donnée ne soit pas directement confirmée dans les sources disponibles, elle est largement rapportée dans les analyses immobilières et les études de marché (ex. dans les médias spécialisés).

  • Ce vieillissement de la détention des résidences secondaires a des implications : les transitions patrimoniales, la mise sur le marché ou la revente, les décisions de cession ou donation deviennent plus fréquentes.

1.3. Dynamique de croissance

• Le parc de résidences secondaires évolue modérément : les taux de croissance annuels observés sur les dernières décennies se situent entre +1,4 % et +1,7 % selon certaines études de marché.

  • Ces estimations proviennent de l’observation des évolutions du parc global et de l’augmentation absolue du nombre de résidences secondaires, tout en maintenant une part stable dans le parc total.

• Le rapport “Chiffres clés du logement” indique que depuis 1982, la part des résidences secondaires et logements occasionnels est restée autour de 10 %, avec des variations selon les périodes.

• L’Observatoire des Territoires fournit des données de variation annuelle du nombre de résidences secondaires, confirmant que l’évolution est lente mais continue. observatoire-des-territoires.gouv.fr

1.4. Interprétation & impact pour 2025

👉 Ces chiffres montrent que les résidences secondaires ne sont pas un phénomène marginal : avec près de 10 % du parc, elles influencent les dynamiques du marché immobilier, notamment dans les zones touristiques et les secteurs à forte pression.

• Effet sur les prix : la demande pour des résidences secondaires alimente les hausses locales, réduisant l’offre disponible pour les logements à l’année.

• Accessibilité : dans certaines communes, les habitants locaux rencontrent des difficultés à accéder à la propriété ou à la location car les biens disponibles sont captés par des investisseurs ou des acquéreurs secondaires.

• Stabilité relative : le fait que la part relative reste autour de 10 % montre une certaine résistance structurelle du phénomène, même avec la construction de nouveaux logements.

• Tension législative : la présence importante de résidences secondaires donne du poids politique aux réformes (comme la loi Echaniz-Le Meur), car elles sont devenues un élément central des stratégies d’urbanisme et de mixité territoriale.

2. Loi Echaniz-Le Meur : quels impacts sur l’investissement ?

Adoptée en janvier 2024, la loi Echaniz-Le Meur marque un tournant majeur dans la régulation des résidences secondaires en France. Son objectif : lutter contre la raréfaction des logements accessibles pour les habitants permanents dans les zones touristiques et rétablir un équilibre entre résidences principales et résidences secondaires.

Pour un investisseur, ces mesures ne sont pas anecdotiques : elles modifient directement la rentabilité locative, la stratégie d’achat, et les perspectives de revente. Un simulateur d’immobilier 2025 devient alors un outil clé pour anticiper les impacts concrets de ces nouvelles règles.

2.1. La règle des 20 % : un frein aux nouvelles résidences secondaires

La mesure phare de la loi concerne le Plan Local d’Urbanisme (PLU) :

• Dans les communes où plus de 20 % du parc immobilier est constitué de résidences secondaires, les municipalités peuvent instaurer des zones où les nouvelles constructions ne pourront être affectées qu’à des résidences principales (Service Public – PLU).

• L’objectif est clair : stopper l’hémorragie dans les zones où les résidents permanents peinent à trouver un logement.

👉 Exemple : à Saint-Malo, où le taux de résidences secondaires dépasse désormais 25 %, le PLU pourrait restreindre la construction de nouvelles résidences destinées à un usage secondaire.

Pour un investisseur, cela signifie que l’offre de biens destinés à la location touristique va mécaniquement se réduiredans certaines communes. Résultat :

• Une pression accrue sur les prix à l’achat dans les zones autorisées,

• Une meilleure valorisation à long terme des biens déjà existants,

• Mais aussi une sélection plus stricte des projets.

Un simulateur d’immobilier 2025 permet de modéliser ces scénarios et d’anticiper les zones où l’investissement restera rentable malgré ces contraintes.

2.2. Le décret n°2024-1039 : la chasse aux meublés de tourisme intensifs

Le deuxième volet est tout aussi structurant :

• Depuis 2024, les communes peuvent limiter la durée de location des résidences principales en meublés touristiques à 90 jours/an (contre 120 auparavant).

• Ce décret vise surtout les plateformes comme Airbnb ou Abritel, accusées de priver les habitants locaux de logements accessibles (Légifrance – décret 2024-1039).

• Certaines communes disposent même du droit d’instaurer des quotas de meublés de tourisme pour contrôler le marché.

👉 Conséquences pour les investisseurs :

• Moins de flexibilité pour la location saisonnière,

• Rentabilité réduite si le modèle repose uniquement sur la location courte durée,

• Nécessité d’arbitrer entre bail classique et location saisonnière réglementée.

Un simulateur d’immobilier 2025 aide ici à comparer le rendement d’un même bien en LMNP classique vs location meublée touristique en intégrant la limite des 90 jours.

2.3. Un équilibre bouleversé entre logement principal et secondaire

Avant la réforme, le marché était dominé par une logique simple : plus la zone est attractive (côte basque, Alpes, littoral atlantique), plus la proportion de résidences secondaires explosait, alimentant la flambée des prix.

Désormais :

• Les communes touristiques reprennent la main via leur PLU.

• Les investisseurs doivent composer avec une hiérarchie d’usages : priorité donnée aux résidences principales.

• La rentabilité LMNP dépend davantage de la localisation et de la souplesse des règles municipales.

👉 Cela entraîne une transformation profonde des stratégies d’investissement : l’acquéreur ne peut plus se contenter d’analyser le rendement brut. Il doit intégrer la dimension urbanistique et réglementaire, simulable grâce à un simulateur d’immobilier 2025.

2.4. Impacts concrets pour les investisseurs

• Moins d’opportunités en zones touristiques saturées : les projets neufs à vocation secondaire sont freinés.

• Hausse de la valeur des biens existants : rareté = valorisation, mais avec un risque de tensions sociales et fiscales accrues.

• Basculement vers les zones secondaires : les investisseurs pourraient se tourner vers les villes moyennes ou les périphéries.

• Complexification des arbitrages LMNP : location meublée saisonnière vs bail longue durée, en fonction des nouvelles limites.

👉 Les investisseurs doivent être proactifs : analyser non seulement les rendements, mais aussi les décisions municipales locales, accessibles via les PLU et les registres publics (Observatoire des territoires).

3. Simulateur d’immobilier 2025 : un outil indispensable

Face à la multiplication des réglementations locales et nationales, l’analyse “à l’œil” d’un investissement n’est plus suffisante.
👉 En 2025, un simulateur d’immobilier 2025 devient un véritable allié stratégique pour les investisseurs, car il permet de modéliser non seulement la rentabilité financière, mais aussi l’impact des nouvelles lois sur la gestion et la revente.

3.1. Pourquoi utiliser un simulateur d’immobilier 2025 ?

Un simulateur immobilier va bien au-delà du simple calcul de rentabilité brute.
Il permet :

• D’intégrer les nouvelles règles législatives (loi Echaniz-Le Meur, décret 2024-1039 sur les meublés de tourisme).

• De comparer plusieurs scénarios de gestion : bail classique vs location saisonnière limitée à 90 jours.

• De projeter la fiscalité réelle : LMNP, micro-BIC, micro-foncier, amortissement, plus-value à la revente (Service Public – LMNP).

• D’anticiper la revente : estimation de la valeur future en tenant compte de la rareté des biens dans les zones contraintes.

• D’intégrer les données territoriales : tension locative, part des résidences secondaires, politiques locales (Observatoire des territoires).

👉 En clair : le simulateur devient un outil de décision patrimoniale.

3.2. Les indicateurs clés intégrés dans un simulateur

Un bon simulateur d’immobilier 2025 doit prendre en compte :

1. Les revenus locatifs bruts et nets : loyers saisonniers ou longue durée.

2. Les charges déductibles : frais de gestion, copropriété, entretien.

3. La fiscalité : régime réel, micro-BIC, micro-foncier, amortissements LMNP.

4. Les contraintes réglementaires locales :

   • plafond des 90 jours en meublé touristique,

   • servitudes liées au PLU (résidences principales obligatoires),

   • quotas de locations touristiques.

5. La revente : calcul de la plus-value immobilière, durée de détention et abattements (Légifrance – CGI article 150 U).

3.3. Exemple concret d’utilisation

Imaginons deux investisseurs qui souhaitent acquérir un appartement de 350 000 € à Biarritz :

• Scénario 1 : location saisonnière

  • Loyer moyen : 120 €/nuit, 150 nuits/an.

  • Revenu brut : 18 000 €/an.

  • Mais avec la limite des 90 jours, le revenu tombe à 10 800 €/an.

• Scénario 2 : location longue durée en LMNP

  • Loyer : 950 €/mois, soit 11 400 €/an.

  • Fiscalité optimisée via l’amortissement LMNP, impôt quasi nul pendant 10 ans.

👉 Sans simulateur, on pourrait croire que la location saisonnière est bien plus rentable. En réalité, avec la loi Echaniz-Le Meur et le décret 2024-1039, le scénario 2 devient plus sécurisant et rentable à long terme.

3.4. Revente et projection patrimoniale

Le simulateur d’immobilier 2025 ne se limite pas à la phase d’exploitation. Il permet aussi de simuler la revente :

• Impact de la rareté : dans une commune qui bloque les nouvelles résidences secondaires, la valeur des biens existants augmente mécaniquement.

• Décote possible : dans les communes très touristiques où les restrictions sont fortes, les investisseurs peuvent exiger une remise pour compenser les contraintes.

• Plus-value nette : prise en compte de la fiscalité et des abattements liés à la durée de détention.

3.5. Lien entre simulateur et stratégie LMNP

Un investisseur LMNP a désormais deux priorités :

• Optimiser sa fiscalité (grâce au régime réel et à l’amortissement).

• Anticiper les contraintes territoriales.

Le simulateur d’immobilier 2025 permet de croiser ces deux dimensions :

• Calculer les loyers nets après impôt,

• Évaluer la rentabilité réelle en fonction de la durée de location autorisée,

• Mesurer l’impact de la revente dans une commune sous contrainte.

👉 Résultat : l’investisseur prend des décisions plus éclairées, plus rapides et plus sécurisées.

4. Études de cas : littoral, montagne et zones tendues

Les résidences secondaires ne sont pas réparties de manière homogène en France.
👉 Certaines zones concentrent l’essentiel du parc : le littoral, les zones de montagne et quelques communes touristiques emblématiques.
C’est dans ces territoires que les mesures de la loi Echaniz-Le Meur auront l’impact le plus fort, et où l’usage d’un simulateur d’immobilier 2025 devient essentiel pour anticiper les risques et opportunités.

4.1. Le littoral : un terrain de tension croissante

Le littoral concentre environ 40 % des résidences secondaires françaises (Insee).

• Bretagne : plus de 14 % du parc est constitué de résidences secondaires, avec des communes comme Saint-Maloqui sont déjà au-dessus du seuil des 20 %.

• Côte basque (Biarritz, Anglet, Bayonne) : le taux de résidences secondaires dépasse les 25 %. Certaines municipalités ont instauré un encadrement des meublés de tourisme et des quotas de résidences principalesdans leurs PLU.

👉 Impact :

• Hausse des prix à l’achat, ce qui limite l’accès des habitants locaux,

• Rendement locatif saisonnier menacé par la limite des 90 jours,

• Opportunité de valorisation patrimoniale à long terme si les biens existants deviennent plus rares.

Un simulateur d’immobilier 2025 permet d’évaluer la différence entre un bien exploité en LMNP longue durée et une location saisonnière restreinte par la réglementation.

4.2. Les zones de montagne : le cas de Chamonix et des stations alpine

Les zones de montagne concentrent environ 16 % des résidences secondaires.

• À Chamonix, près de 70 % du parc est constitué de résidences secondaires (source : Observatoire des territoires).

• Face à cette situation, la commune a adopté une servitude de logement permanent dans son PLU pour certaines zones.

• Conséquence : les investisseurs ne peuvent plus transformer de nouveaux logements en résidences secondaires, afin de préserver une offre pour les habitants permanents.

👉 Conséquences pour les investisseurs :

• Les biens déjà existants gagnent en rareté, donc en valeur patrimoniale,

• Mais la rentabilité saisonnière peut être plafonnée si la commune impose des quotas de locations touristiques,

• L’arbitrage entre location saisonnière (Airbnb, Booking, meublés de tourisme) et bail longue durée devient central.

👉 Là encore, seul un simulateur d’immobilier 2025 permet d’intégrer ces contraintes pour projeter le rendement réel.

4.3. Les zones urbaines tendues : Paris, Lyon, Bordeaux

Les grandes métropoles ne sont pas directement concernées par la proportion de résidences secondaires, mais par les locations de courte durée.

• À Paris, la limite des 90 jours par an pour les résidences principales est déjà en vigueur, avec des contrôles renforcés (Ville de Paris).

• Dans certaines arrondissements, les municipalités imposent même des obligations de compensation : tout logement transformé en meublé de tourisme doit être compensé par une surface équivalente en logement classique.

• Lyon et Bordeaux suivent des logiques similaires, avec une surveillance accrue des locations touristiques.

👉 Impact pour les investisseurs LMNP :

• La rentabilité Airbnb est de plus en plus limitée,

• Les stratégies LMNP doivent privilégier la location meublée longue durée ou les résidences gérées (étudiantes, seniors),

• Les simulateurs d’immobilier 2025 permettent de comparer le rendement des deux modèles (touristique vs résidentiel) pour anticiper les meilleures options.

4.4. Enseignements tirés de ces cas concrets

Ces trois terrains d’étude montrent que les nouvelles réglementations ne sont pas uniformes :

• Sur le littoral : risque de saturation et restrictions urbanistiques (PLU contraignants).

• En montagne : forte proportion de résidences secondaires, donc risque de blocage des nouvelles constructions.

• En zones urbaines tendues : contrôle des meublés de tourisme et durcissement des règles de location courte durée.

👉 En résumé :

• Les investisseurs doivent désormais raisonner à l’échelle communale, et non plus seulement nationale.

• Les simulateurs d’immobilier 2025 deviennent des outils indispensables pour :

  • comparer les territoires,

  • anticiper les contraintes locales,

  • sécuriser un rendement LMNP durable.

5. Stratégies à adopter pour les investisseurs LMNP en 2025

Face à la loi Echaniz-Le Meur, au décret sur les meublés de tourisme et à la raréfaction des biens exploitables en résidence secondaire, les investisseurs doivent repenser leurs pratiques.
👉 Le temps où il suffisait d’acheter un appartement sur la côte ou en montagne et de le louer sans contraintes est révolu.
En 2025, réussir son investissement immobilier, notamment en LMNP, implique une analyse fine des réglementations locales et l’utilisation d’un simulateur d’immobilier 2025 pour anticiper tous les scénarios.

5.1. Cartographier les communes à risque

La première étape consiste à identifier les zones sensibles :

• Les communes où plus de 20 % du parc est constitué de résidences secondaires (Observatoire des territoires).

• Les villes qui ont déjà intégré des restrictions dans leur PLU (Service Public – PLU).

• Les communes qui renforcent la réglementation des meublés de tourisme (comme Paris, Biarritz, Annecy).

👉 Un simulateur d’immobilier 2025 permet de comparer rapidement la rentabilité entre plusieurs communes en intégrant ces paramètres.

5.2. Privilégier une exploitation stable et durable

Dans les zones touristiques saturées, la location saisonnière devient risquée. Les investisseurs LMNP doivent donc diversifier leurs stratégies :

• Location meublée longue durée : bail meublé classique (1 an ou 9 mois étudiant) qui garantit une stabilité des loyers.

• Résidences gérées (étudiantes, seniors, affaires) : des exploitants professionnels assurent la gestion, avec des loyers garantis même en cas de vacance.

• Baux mixtes : certains investisseurs privilégient un usage saisonnier limité (90 jours) complété par une location longue durée.

👉 Le simulateur calcule le rendement net de chaque scénario et aide à choisir le plus adapté.

5.3. Valoriser la traçabilité et l’historique de performance

Pour sécuriser un futur acheteur lors d’une revente LMNP, il est indispensable de :

• Constituer un dossier complet : bilans comptables, rapports d’occupation, déclarations fiscales.

• Fournir la preuve d’une gestion transparente et régulière.

• Mettre en avant les taux d’occupation et la stabilité des revenus locatifs.

👉 Dans une commune où les résidences secondaires sont sous surveillance, cette transparence est un avantage compétitif.

5.4. Diversifier ses investissements

Plutôt que de concentrer ses actifs sur les zones littorales et alpines saturées, les investisseurs peuvent se tourner vers :

• Les villes moyennes attractives : Angers, Tours, Clermont-Ferrand.

• Les bassins universitaires : forte demande étudiante, vacance locative limitée.

• Les périphéries des grandes métropoles : zones encore accessibles, mais bien desservies.

👉 Un simulateur d’immobilier 2025 permet de comparer ces territoires et d’identifier des opportunités moins évidentes, mais plus stables.

5.5. Anticiper la fiscalité et les changements d’usage

Un investisseur averti doit surveiller :

• Les évolutions fiscales (réformes potentielles du LMNP, micro-BIC, amortissements).

• Les changements d’usage : certaines communes peuvent imposer un retour en résidence principale ou limiter drastiquement les meublés touristiques (Service Public – meublés de tourisme).

• L’impact sur la revente : dans une commune contrainte, la valeur du bien peut baisser… ou au contraire augmenter si l’offre devient rare.

👉 Le simulateur aide à modéliser l’impact de ces paramètres dans une stratégie patrimoniale.

5.6. Checklist pratique de l’investisseur LMNP en 2025

– Vérifier la part des résidences secondaires dans la commune (seuil des 20 %).
– Étudier le PLU local pour anticiper les servitudes.
-Simuler la rentabilité saisonnière avec la limite des 90 jours.
– Comparer bail classique vs bail meublé LMNP.
-Préparer un dossier complet de gestion et de performance.
-Diversifier ses investissements en zones moins saturées.
-Anticiper la revente grâce à un simulateur d’immobilier 2025.

👉 En résumé : en 2025, le succès d’un investissement LMNP repose sur une stratégie structurée, une vigilance réglementaire et l’appui d’outils d’analyse modernes comme le simulateur d’immobilier 2025.

6. Conclusion : pourquoi le simulateur d’immobilier 2025 est indispensable

L’année 2025 marque un tournant pour l’investissement immobilier en France.
Avec la loi Echaniz-Le Meur et le décret 2024-1039, les règles autour des résidences secondaires et des meublés de tourisme ont profondément changé.

👉 Pour les investisseurs LMNP, cela signifie que la réussite d’un projet ne dépend plus seulement de l’emplacement et du prix d’achat, mais aussi :

• du cadre réglementaire local (PLU, quotas, servitudes),

• de la limite de 90 jours pour les locations saisonnières,

• de la fiscalité à anticiper en cas de revente,

• et des opportunités de diversification vers les villes moyennes ou les résidences gérées.

Dans ce contexte, un simulateur d’immobilier 2025 n’est plus un gadget, mais une boussole patrimoniale. Il permet de comparer, calculer et anticiper, en intégrant à la fois la rentabilité, la fiscalité et les nouvelles contraintes légales.

6.1. Ce qu’il faut retenir

✔ Les résidences secondaires représentent près de 10 % du parc immobilier français.
✔ Les communes où elles dépassent 20 % peuvent restreindre les nouvelles constructions.
✔ Le décret 2024-1039 limite la location des résidences principales à 90 jours/an.
✔ Les zones touristiques saturées (Saint-Malo, Biarritz, Chamonix) sont déjà sous forte pression.
✔ Le simulateur d’immobilier 2025 est l’outil clé pour ajuster sa stratégie LMNP.

6.2. Appel à l’action

– Vous êtes propriétaire, bailleur LMNP ou futur investisseur ?
– Vous voulez savoir si votre projet reste rentable malgré les nouvelles contraintes ?

👉 Testez dès aujourd’hui un simulateur d’immobilier 2025 pour anticiper votre rentabilité, comparer plusieurs scénarios (bail classique, LMNP, location touristique) et préparer votre stratégie de revente.

Consultez les données officielles sur les résidences secondaires – Insee
Vérifiez les règles locales via le PLU de votre commune – Service Public
En savoir plus sur les meublés de tourisme – Service Public

Et pour un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en LMNP : un choix stratégique qui peut transformer un investissement incertain en une réussite durable.