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Loc’Avantages : comprendre les 3 niveaux de loyers et leurs taux de réduction fiscale

Loc’Avantages : comprendre les 3 niveaux de loyers et leurs taux de réduction fiscale

Introduction — Définitions et enjeux

Pour les professionnels de la gestion de patrimoine, identifier des leviers fiscaux sécurisés et performants est essentiel. Le dispositif Loc’Avantages, entré en vigueur le 1er mars 2022, constitue une opportunité stratégique à forte valeur sociale et fiscale. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des revenus locatifs bruts, en contrepartie d’un loyer réduit consenti à un locataire respectant des plafonds de ressources.

Destiné à encourager l’offre de logements abordables dans les zones tendues, Loc’Avantages repose sur un engagement simple : louer moins cher, mais mieux défiscaliser. Pour les conseillers en gestion de patrimoine, c’est une alternative crédible aux dispositifs classiques type Pinel ou Denormandie, notamment pour les biens anciens non éligibles.

1. Présentation des niveaux de loyer : Loc 1, Loc 2, Loc 3

Le cœur du dispositif repose sur trois niveaux de loyer conventionné, définis par rapport aux loyers du marché local :

Niveau Loc’Avantages Abattement sur le loyer marché Réduction d’impôt (sans intermédiation) Réduction d’impôt (avec intermédiation)
Loc 1 –15 % 15 % 20 %
Loc 2 –30 % 35 % 40 %
Loc 3 –45 % ❌ (non accessible) 65 %

📌 Le niveau Loc 3 n’est accessible que si le bien est loué via une intermédiation locative agréée (ex. Soliha, agence immobilière sociale). Ce dispositif vise les logements très sociaux.

Ces plafonds sont différents selon les zones géographiques, la surface du bien et son type. Ils sont mis à jour chaque année par l’ANAH, et disponibles via leur simulateur officiel.

2. Comment accéder aux plafonds de loyer ?

L’ANAH (Agence nationale de l’habitat) met à disposition un simulateur public permettant d’estimer les loyers plafonds applicables à un bien :

  • Indiquer la commune

  • Renseigner la surface habitable

  • Choisir le niveau Loc1, Loc2 ou Loc3

💡 Exemple pour un T3 de 60 m² à Lyon (zone B1 en 2025) :

  • Loyer marché estimé : 14 €/m²

  • Loc 1 = 11,90 €/m² → loyer max 714 €/mois

  • Loc 2 = 9,80 €/m² → loyer max 588 €/mois

  • Loc 3 = 7,70 €/m² → loyer max 462 €/mois (intermédiation obligatoire)

3. Taux de réduction d’impôt selon le niveau choisi

Le principal avantage du dispositif est la réduction d’impôt proportionnelle aux loyers bruts perçus :

Niveau Loc Taux sans intermédiation Taux avec intermédiation
Loc 1 15 % 20 %
Loc 2 35 % 40 %
Loc 3 ❌ 65 %

Cela signifie que plus l’effort de réduction de loyer est important, plus le taux de défiscalisation grimpe. Le maximum est atteint en Loc 3 avec intermédiation locative, qui permet une exonération de 65 % des revenus bruts.

📎 Bon à savoir : ces réductions s’imputent directement sur l’impôt sur le revenu. Elles sont plafonnées dans la limite globale des niches fiscales (10 000 €/an pour la majorité des foyers).

4. Simulation chiffrée — exemple concret à 12 000 €/an

Imaginons un propriétaire qui perçoit 12 000 € de loyers annuels sur un logement conventionné :

Cas 1 : Loc 1, sans intermédiation

  • Réduction = 12 000 € × 15 % = 1 800 € d’économie fiscale

Cas 2 : Loc 2, avec intermédiation

  • Réduction = 12 000 € × 40 % = 4 800 € d’économie fiscale

Cas 3 : Loc 3, intermédiation obligatoire

  • Réduction = 12 000 € × 65 % = 7 800 € d’économie fiscale

En contrepartie, le bailleur perçoit un loyer réduit mais sécurisé, éligible à des aides de rénovation complémentaires et bénéficie d’une meilleure gestion locative (voir intermédiation).

5. Pourquoi choisir un niveau plutôt qu’un autre ?

Le choix du niveau Loc dépend de plusieurs facteurs :

✅ Objectif patrimonial :

  • Pour un profil recherchant un rendement net fiscal, Loc 2 ou Loc 3 avec intermédiation est souvent optimal.

  • Pour un bailleur prudent, Loc 1 offre un compromis loyer/réduction d’impôt.

✅ Type de bien & zone :

  • En zone tendue avec forte demande, les loyers réduits restent attractifs.

  • En zone détendue, un Loc 2 peut devenir plus difficile à louer.

✅ Capacité de gestion & implication :

  • Un propriétaire souhaitant déléguer aura tout intérêt à passer par l’intermédiation, facilitant l’accès à Loc 3.

✅ Plafond fiscal disponible :

  • En fonction des autres niches fiscales du foyer, le conseiller en gestion de patrimoine doit arbitrer pour éviter les plafonds inutiles.

6. Utiliser le simulateur Vaerdict pour guider le bon choix

Le simulateur Vaerdict permet aux professionnels de la gestion de patrimoine de :

  • Renseigner la localisation et la surface du bien

  • Choisir les différents niveaux Loc1/2/3

  • Simuler l’impact fiscal exact (réduction d’impôt, loyer net, rendement)

  • Intégrer ou non une intermédiation

  • Comparer avec un investissement Pinel, déficit foncier ou LMNP

🧩 Avantage pro : outil argumentaire pour le CGP en rendez-vous ou en ligne, avec PDF exportable et visuel client clair.

Conclusion — Louer moins cher, gagner plus ?

Loc’Avantages est un dispositif encore sous-exploité dans les stratégies patrimoniales classiques. Pourtant, il répond à plusieurs besoins clés :

  • Optimiser la fiscalité d’un logement locatif

  • Donner du sens à l’investissement immobilier

  • Bénéficier d’un levier défensif et socialement valorisant

👉 Pour aller plus loin, teste gratuitement le simulateur Vaerdict et compare les gains potentiels pour chaque niveau de loyer Loc.

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