Mis à jour le 28 septembre 2026. La loi de finances 2027 immobilier entre dans sa phase décisive. Le gouvernement a dévoilé ses grands axes le 17 septembre 2026, le texte sera présenté en Conseil des ministres au tout début du mois d’octobre, puis le Parlement disposera de quelques semaines pour l’amender. Pour un conseiller en gestion de patrimoine, un courtier ou un professionnel de l’investissement locatif, cette période ouvre une fenêtre utile : préparer dès aujourd’hui des scénarios chiffrés, afin de conseiller vos clients avec méthode dès la publication du texte définitif.

Chez Vaerdict, nous suivons chaque étape budgétaire avec un seul objectif : traduire l’actualité fiscale en simulations concrètes. Cet article fait le point sur ce qui est voté, ce qui est annoncé et ce qui reste au stade de la recommandation, puis détaille les scénarios à modéliser pour vos clients investisseurs.

Loi de finances 2027 immobilier : l’essentiel en 30 secondes

Au 28 septembre 2026, voici les points clés à retenir sur la loi de finances 2027 immobilier :

  • Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) doit être déposé au Parlement au plus tard le mardi 6 octobre 2026. Aucune de ses mesures fiscales n’est votée à ce jour.
  • Le gouvernement vise 54 milliards d’euros d’économies pour ramener le déficit public à 5 % fin 2027.
  • Un plan « Transmissions 2027 » annoncé le 12 septembre 2026 prévoit, pour la seule année 2027, un don familial de sommes d’argent exonéré porté de 31 865 € à 50 000 € et un taux unique de 6 % sur la fraction taxable des donations familiales, dans la limite de 100 000 €.
  • Le rapport d’enquête n° 3056 de l’Assemblée nationale recommande de plafonner les taux d’amortissement de la location meublée au régime réel. Il s’agit d’une recommandation, sans taux ni calendrier fixés.
  • La réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value s’applique déjà aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
  • En parallèle du budget, le projet de loi de relance du logement, adopté au Sénat le 8 juillet 2026, élargit le dispositif Jeanbrun et assouplit la location des logements classés G engagés dans des travaux. Son examen à l’Assemblée nationale est prévu à l’automne 2026.

Sommaire : loi de finances 2027 immobilier

  1. Loi de finances 2027 immobilier : calendrier et statut du texte
  2. Loi de finances 2027 immobilier : distinguer le voté, l’annoncé et le recommandé
  3. Loi de finances 2027 immobilier et LMNP : l’amortissement sous surveillance
  4. Loi de finances 2027 immobilier : plus-values, revenu fiscal de référence et loyers fictifs
  5. Loi de finances 2027 immobilier : IFI, déficit foncier et Malraux
  6. Loi de finances 2027 immobilier et donations : le plan Transmissions 2027
  7. Loi de finances 2027 immobilier et relance du logement : Jeanbrun élargi et DPE
  8. Loi de finances 2027 immobilier : le contexte de financement à intégrer
  9. Loi de finances 2027 immobilier : les cinq scénarios à simuler pour vos clients
  10. Loi de finances 2027 immobilier : la checklist du conseiller avant le 31 décembre 2026
  11. FAQ loi de finances 2027 immobilier

1. Loi de finances 2027 immobilier : calendrier et statut du texte

Le calendrier budgétaire français obéit à des règles précises fixées par la loi organique relative aux lois de finances (LOLF). Son article 39 impose le dépôt du projet de loi de finances au plus tard le premier mardi d’octobre de l’année qui précède l’exécution du budget. Pour la loi de finances 2027 immobilier, cette date butoir tombe le mardi 6 octobre 2026.

Le Parlement dispose ensuite d’un délai global de soixante-dix jours pour se prononcer. Cette séquence explique pourquoi la version définitive des mesures fiscales immobilières est habituellement connue en fin d’année, après une éventuelle commission mixte paritaire et la décision du Conseil constitutionnel.

Les dates clés de la loi de finances 2027 immobilier

Date Étape Portée pour vos clients
8 juillet 2026 Enregistrement du rapport d’enquête n° 3056 de l’Assemblée nationale sur l’imposition des plus hauts patrimoines Pistes de réflexion sur le LMNP, les plus-values, les loyers fictifs et l’IFI
8 juillet 2026 Adoption au Sénat du projet de loi de relance du logement Jeanbrun élargi, assouplissement pour les logements G en travaux
12 septembre 2026 Annonce du plan « Transmissions 2027 » par Matignon Allègement temporaire des droits de donation en 2027
17 septembre 2026 Présentation des grands axes du PLF 2027 par le Premier ministre Objectif de 54 milliards d’euros d’économies
Fin septembre ou début octobre 2026 Présentation du PLF 2027 en Conseil des ministres Publication du texte et des articles fiscaux
6 octobre 2026 au plus tard Dépôt du PLF 2027 à l’Assemblée nationale Début de la phase d’amendements
Fin décembre 2026 Adoption définitive et promulgation attendues Règles applicables aux opérations de 2027

Le contexte politique reste un paramètre à suivre. Le Premier ministre a présenté le 17 septembre 2026 un objectif de 54 milliards d’euros d’économies afin de ramener le déficit public à 5 % fin 2027, alors que Bercy anticipe un déficit de 5,4 % fin 2026. Dans ce cadre, chaque mesure fiscale favorable à l’immobilier sera arbitrée au regard de son coût budgétaire.

2. Loi de finances 2027 immobilier : distinguer le voté, l’annoncé et le recommandé

La première valeur ajoutée d’un conseiller patrimonial en période budgétaire consiste à trier l’information. Les médias relaient chaque semaine des « mesures » qui relèvent en réalité de trois catégories très différentes. Un rapport parlementaire formule des recommandations. Une annonce gouvernementale exprime une intention. Seul un texte voté et promulgué modifie les règles applicables à vos clients.

Voici le statut des principaux sujets de la loi de finances 2027 immobilier au 28 septembre 2026 :

Sujet Statut au 28 septembre 2026 Ce que vous pouvez simuler
Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value En vigueur pour les cessions depuis le 15 février 2025 Coût de sortie réel de chaque bien meublé
Plafonnement des taux d’amortissement LMNP et LMP Recommandation n° 8 du rapport n° 3056 Scénario de stress avec un amortissement annuel réduit
Intégration des plus-values immobilières exonérées au RFR Recommandation n° 2 du rapport n° 3056 Effets indirects sur les avantages liés au revenu fiscal de référence
Loyers fictifs des propriétaires occupants Piste de réflexion à long terme Simple veille à ce stade
Plan Transmissions 2027 (donations) Annonce gouvernementale du 12 septembre 2026 Financement de l’apport par donation familiale en 2027
Jeanbrun élargi et location des logements G en travaux Adopté au Sénat, examen à l’Assemblée à l’automne 2026 Comparaison Jeanbrun, LMNP et location nue sur l’ancien
Nouveau coefficient électricité du DPE (1,7) Prévu au 1er janvier 2027 Reclassement énergétique des biens chauffés à l’électricité

Ce tableau constitue une base solide pour vos rendez-vous clients. Il permet de répondre avec précision aux inquiétudes nées des titres de presse, tout en préparant des scénarios prêts à être activés dès le vote du texte.

3. Loi de finances 2027 immobilier et LMNP : l’amortissement sous surveillance

La location meublée non professionnelle concentre une grande partie des interrogations autour de la loi de finances 2027 immobilier. Deux sujets distincts doivent être expliqués à vos clients : la réforme déjà applicable sur la plus-value, et la piste de plafonnement de l’amortissement annuel.

Loi de finances 2027 immobilier : la réintégration des amortissements déjà applicable

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent minorer le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value. La plus-value imposable augmente donc mécaniquement, avant application des abattements pour durée de détention. L’administration fiscale détaille ce mécanisme sur sa page consacrée au calcul de la plus-value lors de la vente d’un logement loué meublé. Certaines résidences services bénéficient d’exceptions prévues par la loi.

Nous avons consacré une analyse complète à ce sujet : réintégration des amortissements LMNP et impact sur la plus-value.

Loi de finances 2027 immobilier : le plafonnement des taux d’amortissement recommandé

Le rapport d’enquête n° 3056 de l’Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026, présidé par le député Jean-Paul Mattei et rédigé par le rapporteur Charles de Courson, porte sur l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés. Sa recommandation n° 8 propose de fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel BIC, selon la nature du bien et de ses composantes.

Trois précisions sont essentielles pour vos clients :

  • Le rapport écarte la suppression pure et simple de l’amortissement de l’immeuble, envisagée par le Conseil des prélèvements obligatoires, au motif qu’elle pourrait aggraver la crise du logement.
  • Le rapport ne fixe ni taux général ni plafond annuel en euros. Les chiffres circulant dans certains médias relèvent de l’extrapolation.
  • Le traitement des biens déjà loués reste à définir. Une éventuelle mesure pourrait être assortie de dispositions transitoires.

Loi de finances 2027 immobilier : l’effet d’un plafonnement sur une simulation LMNP

Un plafonnement des taux d’amortissement réduirait la charge déductible chaque année. Le résultat imposable de la location meublée augmenterait donc plus tôt, avec un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux plus élevés pendant la détention. À la revente, la réintégration des amortissements effectivement déduits continuerait de s’appliquer au calcul de la plus-value.

Ce double resserrement, pendant la détention puis à la sortie, justifie de présenter systématiquement à vos clients une rentabilité nette-nette calculée sous plusieurs hypothèses. Pour revoir les bases de ce calcul, consultez notre guide rentabilité locative : calcul brut, net et net-net.

4. Loi de finances 2027 immobilier : plus-values, revenu fiscal de référence et loyers fictifs

Au-delà du LMNP, le rapport n° 3056 alimente deux autres réflexions qui pourraient toucher les investisseurs immobiliers à travers la loi de finances 2027 immobilier ou des textes ultérieurs.

Loi de finances 2027 immobilier : plus-values exonérées et revenu fiscal de référence

La recommandation n° 2 propose de réintégrer au revenu fiscal de référence (RFR) les revenus du patrimoine exonérés d’impôt sur le revenu, épargne réglementée exceptée. Le rapport cite expressément les plus-values immobilières exonérées.

Intégrer une somme au RFR revient à l’inclure dans l’indicateur utilisé pour l’accès à de nombreux dispositifs : exonérations, prestations, contribution sur les hauts revenus, plafonds de ressources. Une telle mesure laisserait l’exonération d’impôt sur le revenu intacte, mais pourrait modifier la situation d’un client l’année d’une cession importante. Le rapport reste silencieux sur la résidence principale et sur les exonérations obtenues après une longue détention. Un article du PLF devrait préciser le périmètre exact.

Loi de finances 2027 immobilier : les loyers fictifs, une réflexion de long terme

Le rapport s’intéresse aux loyers imputés, c’est-à-dire au loyer qu’un propriétaire occupant économise en habitant son propre logement. Ces loyers étaient intégrés à l’impôt sur le revenu en France jusqu’en 1964. Les parlementaires évoquent une réflexion sur leur intégration au RFR, après déduction des charges et de l’endettement, tout en soulignant la complexité technique de l’exercice. Aucune taxation nouvelle n’est proposée à ce stade. Pour vos clients, ce sujet relève de la veille, sans impact sur les simulations actuelles.

5. Loi de finances 2027 immobilier : IFI, déficit foncier et Malraux

Plusieurs dispositifs patrimoniaux bien connus des CGP sont analysés par le rapport, sans recommandation de suppression. Ils restent néanmoins des sujets à surveiller pendant les débats sur la loi de finances 2027 immobilier, car les amendements parlementaires peuvent reprendre certaines analyses.

  • Déficit foncier : le rapport reconnaît qu’il correspond généralement à une dépense réelle, notamment des travaux. Aucune recommandation finale ne prévoit sa remise en cause.
  • Dispositif Malraux : le rapport relève une forte concentration de l’avantage parmi les contribuables aisés, jusqu’à 30 000 € par an, sans proposer formellement de l’abolir.
  • Impôt sur la fortune immobilière : le rapport estime que l’IFI devient régressif au sommet de la distribution des patrimoines. Parmi les 50 plus hauts patrimoines immobiliers étudiés, plus de la moitié bénéficiait du plafonnement, pour une réduction totale de 40,6 millions d’euros.

Pour un client combinant déficit foncier et dispositif Jeanbrun, notre article dispositif Jeanbrun et déficit foncier pour les TMI de 41 % et 45 % détaille la stratégie et ses conditions.

6. Loi de finances 2027 immobilier et donations : le plan Transmissions 2027

Le volet le plus concret de la loi de finances 2027 immobilier pour les familles concerne la transmission. Le 12 septembre 2026, les services du Premier ministre ont annoncé un plan baptisé « Transmissions 2027 », composé de mesures temporaires applicables pendant la seule année 2027.

Loi de finances 2027 immobilier : les deux mesures annoncées sur les donations

  • Don familial de sommes d’argent : le plafond exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €.
  • Taux unique de 6 % : pour les donations en pleine propriété au sein du cercle familial, la fraction taxable restant après abattements serait imposée à 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur. Le dispositif concernerait aussi la famille élargie, notamment les transmissions entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

L’écart est significatif. Selon l’exemple communiqué par le gouvernement, pour une fraction taxable de 100 000 € transmise par un parent ayant déjà utilisé son abattement de 100 000 €, les droits passeraient d’environ 18 200 € à 6 000 €.

Loi de finances 2027 immobilier : l’impact du plan Transmissions 2027 sur l’investissement locatif

Pour un conseiller, ce plan ouvre une réflexion directe sur le financement des projets immobiliers des jeunes générations. Une donation familiale peut constituer l’apport d’un premier investissement locatif, améliorer le profil bancaire de l’emprunteur et réduire le montant à financer dans un contexte de taux en hausse.

Deux points de vigilance s’imposent. D’abord, tant que le texte est en discussion, les abattements et barèmes actuels restent seuls applicables. Ensuite, une exonération spécifique aux dons familiaux affectés à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique, prévue par l’article 790 A bis du Code général des impôts, arrive à échéance le 31 décembre 2026. La coexistence d’un régime qui se termine fin 2026 et d’un régime qui démarrerait en 2027 crée une véritable frontière fiscale. Le bon calendrier dépend de la nature du projet, du montant transmis et de l’historique des donations des quinze dernières années.

7. Loi de finances 2027 immobilier et relance du logement : Jeanbrun élargi et DPE

La loi de finances 2027 immobilier avance en parallèle d’un autre texte structurant pour l’investissement locatif : le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Son examen à l’Assemblée nationale est prévu à l’automne 2026, pour une application attendue fin 2026 ou début 2027. Vous pouvez suivre son avancement sur le dossier législatif de l’Assemblée nationale.

Loi de finances 2027 immobilier : le dispositif Jeanbrun élargi par le Sénat

Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Relance logement, dit Jeanbrun, permet de déduire chaque année des revenus fonciers une partie du prix d’acquisition d’un logement loué nu. Service Public en rappelle les conditions d’application actuelles. La version adoptée par le Sénat prévoit quatre évolutions :

Critère Règle 2026 Version adoptée par le Sénat
Maison ancienne Exclue Éligible
Location aux ascendants ou descendants Exclue Autorisée
Performance énergétique à atteindre dans l’ancien Classe A ou B Classe D (E pour un logement classé G au départ)
Montant minimal de travaux 30 % du prix Critère fondé sur le gain de performance énergétique

Ces évolutions rendraient le Jeanbrun accessible à un nombre bien plus large de biens anciens. Pour comparer ce dispositif aux autres régimes, consultez nos analyses Jeanbrun vs LMNP 2026 et LMNP, SCPI, LLI ou location nue : quel régime choisir.

Loi de finances 2027 immobilier : logements G en travaux et nouveau calcul du DPE

Le même projet de loi prévoit qu’un logement classé G puisse rester louable lorsque des travaux de rénovation sont contractualisés, avec un délai de cinq ans pour une copropriété et de trois ans pour une maison ou une monopropriété. Le DPE collectif pourrait également primer sur le DPE individuel lorsque l’immeuble atteint le niveau de performance exigé.

Enfin, au 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE doit passer de 1,9 à 1,7. Les DPE édités avant cette date resteront valables et pourront être mis à jour, avec une attestation de nouvelle étiquette téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Pour les biens chauffés à l’électricité, ce reclassement peut modifier la valeur, la louabilité et donc la rentabilité projetée.

8. Loi de finances 2027 immobilier : le contexte de financement à intégrer

Une simulation fiscale fiable repose aussi sur des hypothèses de financement réalistes. La rentrée 2026 marque une remontée des taux de crédit immobilier, portée par les marchés obligataires.

  • Le taux de l’OAT française à 10 ans, référence suivie par les banques, évolue au-dessus de 4 % depuis la fin de l’été 2026.
  • La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs le 10 septembre 2026.
  • Selon le baromètre Pretto mis à jour le 20 septembre 2026, les taux moyens atteignent 3,38 % sur 15 ans, 3,52 % sur 20 ans et 3,67 % sur 25 ans.
  • Le taux d’usure s’établit à 5,29 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus depuis le 1er juillet 2026.
  • Plusieurs courtiers anticipent une hausse supplémentaire de 0,3 à 0,5 point d’ici la fin de l’année.

Pour vos clients, la combinaison d’une fiscalité en mouvement et d’un coût du crédit en hausse rend indispensable la simulation de plusieurs niveaux de taux. Notre article taux de crédit immobilier et impact sur les simulations détaille la méthode.

9. Loi de finances 2027 immobilier : les cinq scénarios à simuler pour vos clients

Face à la loi de finances 2027 immobilier, la meilleure posture consiste à préparer des scénarios comparables, construits sur les mêmes hypothèses de départ. Chez Vaerdict, nous recommandons cinq simulations types.

Scénario 1 loi de finances 2027 immobilier : le cadre en vigueur

Ce scénario de référence applique les règles connues au 28 septembre 2026 : amortissement LMNP selon les durées d’usage, réintégration des amortissements à la revente, dispositif Jeanbrun dans sa version 2026, barèmes de donation actuels. Il sert de point de comparaison pour tous les autres.

Scénario 2 loi de finances 2027 immobilier : l’amortissement LMNP plafonné

Ce scénario de stress réduit le rythme d’amortissement annuel afin de mesurer l’impact sur l’impôt pendant la détention, le cash-flow après impôt et la plus-value à la revente. Il permet de vérifier que le projet reste cohérent même en cas de durcissement.

Scénario 3 loi de finances 2027 immobilier : le Jeanbrun élargi sur un bien ancien

Pour un client qui envisage une maison ancienne ou un appartement à rénover, ce scénario applique les critères adoptés au Sénat : objectif de classe D, absence de seuil minimal de travaux. La comparaison avec une location meublée au réel sur le même bien éclaire le choix du régime.

Scénario 4 loi de finances 2027 immobilier : l’apport financé par une donation

Ce scénario intègre une donation familiale comme apport personnel, avec deux variantes : donation réalisée en 2026 sous les règles actuelles, donation réalisée en 2027 sous les règles annoncées. L’écart de droits, l’effet sur le montant emprunté et sur le coût total du crédit apparaissent immédiatement.

Scénario 5 loi de finances 2027 immobilier : la hausse des taux de crédit

Ce dernier scénario teste la sensibilité du projet à une hausse de 0,3 à 0,5 point du taux d’emprunt. Il permet d’identifier le seuil à partir duquel l’effort d’épargne mensuel devient trop élevé pour le client.

Ces cinq scénarios se construisent en quelques minutes dans Vaerdict, qui permet de comparer plusieurs régimes (location nue, LMNP, Jeanbrun, SCPI) sur un même projet et de présenter un rapport clair, y compris sous votre propre marque. Notre article simulateur immobilier professionnel : quel outil choisir détaille les critères d’un outil adapté au conseil.

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10. Loi de finances 2027 immobilier : la checklist du conseiller avant le 31 décembre 2026

Les trois prochains mois constituent une période d’arbitrage. Voici les actions prioritaires à mener avec vos clients investisseurs :

  1. Recenser les clients détenant des biens en LMNP au régime réel et calculer leur plus-value latente après réintégration des amortissements.
  2. Identifier les projets d’acquisition en location meublée prévus en 2027 et les simuler avec un amortissement réduit.
  3. Repérer les biens anciens pouvant devenir éligibles au Jeanbrun élargi, notamment les maisons.
  4. Faire l’inventaire des donations des quinze dernières années pour chaque famille concernée et mesurer les abattements disponibles.
  5. Comparer une donation en 2026, avant l’échéance de l’article 790 A bis, et une donation en 2027 sous le régime annoncé.
  6. Mettre à jour les étiquettes DPE des biens chauffés à l’électricité après le 1er janvier 2027.
  7. Actualiser les hypothèses de taux de crédit dans toutes les simulations en cours.
  8. Suivre le texte du PLF 2027 dès son dépôt, puis ses amendements, et ajuster les scénarios à chaque étape.

Pour approfondir les arbitrages de fin d’année, retrouvez notre article investissement locatif : arbitrages avant le 31/12/2026.

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11. FAQ loi de finances 2027 immobilier

Quand la loi de finances 2027 immobilier sera-t-elle votée ?

Le projet de loi de finances pour 2027 doit être déposé au Parlement au plus tard le 6 octobre 2026. Le Parlement dispose ensuite de soixante-dix jours pour se prononcer. L’adoption définitive et la promulgation sont attendues fin décembre 2026, pour une application aux opérations de 2027.

La loi de finances 2027 immobilier va-t-elle plafonner l’amortissement LMNP ?

À ce jour, le plafonnement des taux d’amortissement de la location meublée figure dans la recommandation n° 8 du rapport d’enquête n° 3056 de l’Assemblée nationale. Aucun taux ni calendrier n’est fixé. La mesure dépendra de son éventuelle inscription dans le PLF 2027 ou d’un amendement, puis du vote du Parlement.

La réintégration des amortissements LMNP précède-t-elle la loi de finances 2027 immobilier ?

Oui, cette règle est antérieure au PLF 2027. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions prévues par la loi, notamment pour certaines résidences services.

Quelles mesures sur les donations prévoit la loi de finances 2027 immobilier ?

Le plan Transmissions 2027 annoncé le 12 septembre 2026 prévoit, à titre temporaire pour 2027, un don familial de sommes d’argent exonéré porté à 50 000 € et un taux unique de 6 % sur la fraction taxable des donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur. Ces mesures s’appliqueront uniquement après leur adoption dans la loi de finances.

Le Jeanbrun sera-t-il étendu aux maisons anciennes en marge de la loi de finances 2027 immobilier ?

Le projet de loi de relance du logement adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 prévoit l’éligibilité des maisons anciennes, la location aux ascendants et descendants, un objectif de performance énergétique en classe D et la suppression du seuil de 30 % de travaux. Le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale à l’automne 2026.

Comment simuler l’impact de la loi de finances 2027 immobilier pour un client ?

La méthode la plus fiable consiste à construire plusieurs scénarios sur un même projet : cadre en vigueur, amortissement réduit, Jeanbrun élargi, apport financé par donation et hausse des taux. Un logiciel de simulation patrimoniale comme Vaerdict permet de comparer ces scénarios et de présenter des résultats clairs au client.

Textes de référence sur la loi de finances 2027 immobilier

Cet article est fourni à titre d’information et reflète l’état des textes au 28 septembre 2026. Il sera mis à jour après le dépôt du projet de loi de finances pour 2027.