Pendant des années, le LMNP au régime réel a reposé sur un double avantage : amortir le bien pour effacer l’impôt sur les loyers, puis revendre en calculant la plus-value sur le prix d’achat d’origine, comme si ces amortissements n’avaient jamais existé. La loi de finances 2025 a mis fin à cette logique. La réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value change en profondeur l’équation de la revente, et impose de projeter chaque opération jusqu’à sa sortie. Voici ce qui change concrètement, avec un exemple chiffré et une FAQ.
Sommaire
- Réintégration des amortissements LMNP : ce que prévoit la loi de finances 2025
- La plus-value LMNP avant la réforme
- Le nouveau calcul de la plus-value LMNP
- Exemple chiffré de la réintégration des amortissements LMNP
- Qui est concerné et quelles résidences sont exclues
- L’effet des abattements pour durée de détention
- Réintégration des amortissements LMNP : pourquoi simuler l’opération de bout en bout
- FAQ
Réintégration des amortissements LMNP : ce que prévoit la loi de finances 2025
La réforme est portée par l’article 84 de la loi de finances pour 2025, la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Le principe est le suivant : lors de la cession d’un bien loué en meublé non professionnel au régime réel, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais diminué du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d’autant.
La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Elle vise l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition, quelle que soit la date d’achat ou de mise en location du bien. Ce caractère rétroactif sur les amortissements passés a été confirmé par la réponse ministérielle du 24 mars 2026. Autrement dit, un investisseur ayant acheté et amorti son bien depuis dix ans est concerné dès lors qu’il vend après le 15 février 2025. Le texte de référence est consultable sur Legifrance (article 150 VB du CGI), et une synthèse de la réforme est disponible sur le portail des Notaires de France.
La plus-value LMNP avant la réforme
Jusqu’à cette réforme, la plus-value d’un bien LMNP relevait du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle se calculait comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ce dernier pouvant être majoré des frais d’acquisition et de certains travaux. Les amortissements pratiqués pendant la location réduisaient le résultat imposable des loyers, mais restaient sans effet sur la plus-value. C’est précisément ce second avantage qui distinguait le LMNP du loueur nu et du loueur professionnel, et que le législateur a choisi de supprimer pour aligner les régimes.
Le nouveau calcul de la plus-value LMNP
Le mécanisme tient en une phrase : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction. La plus-value brute se calcule donc ainsi :
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d’acquisition − Amortissements déduits)
Deux précisions importantes. D’abord, seuls les amortissements effectivement imputés sur le résultat sont concernés. Les amortissements mis en réserve au titre du mécanisme anti-déficit de l’article 39 C, qui n’ont jamais réduit l’impôt, ne sont pas réintégrés. Ensuite, la plus-value ainsi obtenue reste soumise au régime des particuliers, soit 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec application des abattements pour durée de détention. Certaines modalités techniques, comme le traitement des amortissements du mobilier, restaient en cours de précision par l’administration au début 2026, ce qui invite à la prudence dans les cas les plus fins.
Exemple chiffré de la réintégration des amortissements LMNP
Prenons un bien acquis 200 000 euros, revendu 250 000 euros, sur lequel 50 000 euros d’amortissements ont été déduits pendant la détention.
| Prix de vente | 250 000 € |
| Prix d’acquisition | 200 000 € |
| Amortissements déduits | 50 000 € |
| Plus-value brute avant la réforme (250 000 − 200 000) | 50 000 € |
| Prix d’acquisition retenu après la réforme (200 000 − 50 000) | 150 000 € |
| Plus-value brute après la réforme (250 000 − 150 000) | 100 000 € |
L’assiette brute passe de 50 000 à 100 000 euros. La fraction supplémentaire de 50 000 euros, taxée au taux global de 36,2 %, représente environ 18 100 euros d’imposition potentielle avant application des abattements pour durée de détention. Il faut toutefois mettre ce coût de sortie en regard des économies d’impôt réalisées pendant la détention grâce à l’amortissement, qui restent le plus souvent supérieures. Le régime réel conserve son intérêt, mais la revente doit désormais être anticipée.
Qui est concerné et quelles résidences sont exclues
La réforme vise les seuls loueurs en meublé non professionnel au régime réel. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, puisqu’aucun amortissement n’est déduit dans ce régime, l’abattement forfaitaire étant réputé couvrir l’ensemble des charges.
Une exclusion importante subsiste. Les biens situés dans certaines résidences services agréées échappent à la réintégration : résidences étudiantes, résidences seniors et établissements accueillant des personnes âgées ou dépendantes. Pour ces logements, le calcul de la plus-value reste celui de l’ancienne méthode, sans réintégration. Il s’agit d’un signal clair du législateur, qui continue d’orienter l’épargne vers ces secteurs. À l’inverse, les meublés de tourisme classés ne figurent pas parmi les exclusions et sont pleinement soumis au nouveau régime.
L’effet des abattements pour durée de détention
Les barèmes d’abattement pour durée de détention n’ont pas été modifiés. L’exonération d’impôt sur le revenu est totale au bout de 22 ans de détention, et l’exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Pour un investisseur de très long terme, la réintégration des amortissements est donc largement neutralisée, puisque la plus-value, y compris sa fraction réintégrée, finit par être exonérée.
Le coût de la réforme se concentre en réalité sur les reventes à horizon court et moyen, typiquement avant 15 à 20 ans, où les amortissements cumulés sont conséquents mais où les abattements n’ont pas encore produit leur plein effet. Deux autres situations neutralisent l’impôt : la transmission par donation ou succession, qui ne déclenche pas de plus-value, et le retour du bien en résidence principale, qui ouvre droit à exonération.
Réintégration des amortissements LMNP : pourquoi simuler l’opération de bout en bout
Cette réforme déplace l’analyse. Une projection qui s’arrête au flux de trésorerie pendant la détention ne dit plus rien de la rentabilité réelle d’un projet, car elle ignore un coût de sortie qui peut être significatif. Pour un conseiller, la valeur ajoutée consiste désormais à modéliser l’ensemble du cycle : loyers, amortissements, économie d’impôt annuelle, puis plus-value nette à la revente selon l’horizon de détention envisagé.
C’est exactement ce que permet un outil de simulation professionnel. Vaerdict intègre la nouvelle règle de calcul de la plus-value et projette l’opération sur toute sa durée, ce qui donne au CGP une analyse chiffrée, traçable et pédagogique à présenter au client. Pour approfondir, consultez nos articles sur la réforme du LMNP 2026 et l’amortissement réduit à 2 % et sur le choix entre dispositif Jeanbrun et LMNP. Vous pouvez aussi tester gratuitement le simulateur Vaerdict pour chiffrer un cas concret.
FAQ
La réintégration des amortissements LMNP concerne-t-elle les biens achetés avant 2025 ?
Oui. La mesure s’applique à toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition. L’ensemble des amortissements déduits depuis l’achat est réintégré, ce que la réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé.
Le régime réel LMNP reste-t-il intéressant malgré la réforme ?
Dans la grande majorité des cas, oui. L’économie d’impôt générée par l’amortissement pendant la détention reste le plus souvent supérieure au coût de la réintégration à la revente. La vigilance porte surtout sur les reventes à court terme, où l’avantage cumulé est faible face à l’impôt de sortie.
Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration ?
Non. Le régime micro-BIC repose sur un abattement forfaitaire qui ne suppose aucune déduction d’amortissement. Il n’y a donc pas d’amortissement à réintégrer lors de la cession.
Quelles résidences échappent à la réintégration des amortissements LMNP ?
Les résidences services agréées sont expressément exclues : résidences étudiantes, résidences seniors et établissements accueillant des personnes âgées ou dépendantes. Pour ces biens, la plus-value se calcule selon l’ancienne méthode. Les meublés de tourisme classés, en revanche, restent soumis à la réforme.
La transmission du bien efface-t-elle ce coût fiscal ?
Oui, dans plusieurs cas. Une donation ou une succession ne déclenche pas de plus-value imposable, et le retour du bien en résidence principale ouvre droit à exonération. La détention longue neutralise également l’impôt, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.