BoursoBank révolutionne la renégociation en 3 clics : une opportunité en or pour les CGP… à condition d’utiliser un simulateur d’investissement locatif

Ce que change (vraiment) la renégociation « en 3 clics »

En mai 2025, BoursoBank (ex-Boursorama Banque) a lancé un dispositif inédit : la renégociation de crédit immobilier 100 % en ligne, déclenchée lorsque les taux de marché sont significativement plus bas que le taux de l’emprunteur. L’expérience est pensée pour être rapide, gratuite et guidée : alerte automatique, visualisation des économies, validation, puis mise en place après un délai légal de rétractation de 7 jours. Boursorama

Pour un particulier, l’intérêt est clair : moins de paperasse, un gain de temps et potentiellement des milliers d’euros d’économies.
Pour un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), c’est une fenêtre stratégique : la baisse des mensualités, si elle est correctement réintégrée dans une projection patrimoniale globale, peut améliorer le cash-flow, réduire le risque et financer de nouveaux projets. C’est précisément là que le simulateur d’investissement locatif devient indispensable.

1) Le contexte de marché : après la tempête, la stabilisation des taux

En deux ans, les taux immobiliers ont fortement fluctué : autour de 3,61 % en juillet 2023, un pic à 4,20 % en décembre 2023, avant de revenir à ~3,07 % en 2025. Depuis le printemps, la stabilité autour de 3,07 % s’installe (moyenne du secteur concurrentiel, hors assurance). BFMTV

Cette stabilisation, malgré les ajustements des taux directeurs, redonne de la lisibilité aux emprunteurs et relance la question : renégocier maintenant, ou attendre ? Les tableaux de bord de l’Observatoire indiquent par ailleurs une durée moyenne des crédits très élevée (levier majeur des banques pour maintenir la solvabilité), un élément clé à intégrer dans vos projections. L’Observatoire Crédit Logement

2) Ce que propose BoursoBank : la renégociation « frictionless »

Le parcours en bref

1. Détection : la banque identifie que votre taux est renégociable (écart de l’ordre de 0,5 à 1 point vs taux de marché, selon la presse).

2. Notification : alerte dans l’app/ESpace client.

3. Simulation instantanée : nouvelle mensualité + économie totale sur la durée restante.

4. Validation : application après 7 jours de rétractation. BFMTV

Conditions d’éligibilité (principales)

• Crédit chez BoursoBank depuis > 12 mois

• Capital restant dû ≥ 100 000 €

• Assurance emprunteur via CNP Assurances (canal BoursoBank)

• Une renégociation par an maximum (fréquence).

• Pas de prêt relais, pas d’impayés, pas de demande de réaménagement en cours. BoursoBank

Frais
L’opération est annoncée sans frais de dossier côté BoursoBank (ce qui la distingue d’un rachat externe). Boursorama

🔎 Attention aux « anciens » prêts : pour certains prêts antérieurs au lancement (mai 2025), la notification automatique n’est pas systématique ; il peut être nécessaire de vérifier manuellement l’éligibilité dans l’espace client. Pretto

3) Renégociation vs rachat : ne confondez pas les leviers

• Renégociation : vous restez dans la même banque. Vous signez un avenant au contrat initial avec un nouveau taux (et éventuellement une nouvelle durée). C’est plus rapide, plus simple, souvent moins coûteux.

• Rachat (ou « refinancement ») : vous changez de banque. Vous devez rembourser par anticipation le prêt A grâce à un prêt B (nouveau contrat), ce qui peut impliquer : indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier du nouvel établissement, etc.

Règle empirique : historiquement, un écart d’environ 0,7 point (ou plus), à durée comparable, rend l’opération vraiment intéressante (mais cela dépend des frais et de l’avancement du prêt). Boursorama

Message CGP : Même si BoursoBank facilite la renégociation, comparez avec un rachat externe lorsque l’écart de taux est significatif et que l’horizon d’investissement le justifie. Votre simulateur d’investissement locatif devient l’arbitre : cash-flow, rendement net, TRI, sensibilité au risque.

4) Impact financier : chiffrages concrets (cash-flow, coût total, TRI)

Prenons un exemple pédagogique (hors assurance et frais annexes, pour illustrer l’ordre de grandeur) :

• Montant initial : 250 000 €, durée 20 ans, taux 4 %
  → Mensualité ≈ 1 515 €

• Si renégociation à 3 % (durée identique)
  → Mensualité ≈ 1 386 €
  → Gain mensuel : ~129 €
  → Gain cumulé sur la durée restante : plusieurs dizaines de milliers d’euros (selon l’antériorité du prêt et le capital restant dû).

Dans une projection locative, ces 129 € mensuels bascule parfois un cash-flow négatif en cash-flow positif, libérant de la capacité d’épargne et améliorant la résilience du dossier (couverture des charges, vacance locative, travaux).
Avec un simulateur d’investissement locatif, vous pouvez :

• recalculer la rentabilité nette (après impôts et charges),

• estimer l’impact sur le TRI (taux de rentabilité interne),

• simuler des scénarios (renégociation seule vs renégociation + investissement n°2),

• stress-tester le dossier (taux, loyers, vacance) pour objectiver les décisions.

5) Pourquoi l’effet simulateur d’investissement locatif change la donne

La renégociation en elle-même réduit une charge. Mais c’est l’intégration patrimoniale qui crée la valeur. Un simulateur d’investissement locatif (comme Vaerdict) permet de :

1. Relire tout le modèle à la lumière de la nouvelle mensualité

• Cash-flow mensuel recalculé

• Taux d’effort (banque) mis à jour

• Capacité d’emprunt re-estimée

2. Optimiser fiscalement

• En LMNP au réel, la structure des charges déductibles peut évoluer, avec un effet sur le résultat fiscal.

• En foncier (nu), la baisse d’intérêts modifie la part de charges ; la stratégie déficit foncier peut être réévaluée.

• En PINEL/Pinel+, l’ajustement du cash-flow peut sécuriser l’horizon de détention.

3. Modéliser des arbitrages

• Garder la même durée pour maximiser l’économie totale d’intérêts ?

• Raccourcir la durée pour accélérer le désendettement ?

• Réinvestir l’économie dans un nouvel actif (diversification géographique/type de bien) ?

4. Sécuriser la prise de décision

• Scénarios A/B (avec/sans renégociation)

• Stress tests (hausse des charges de copropriété, vacance, travaux)

• Tableaux comparatifs pour un comité de crédit ou un partenaire bancaire

6) Étude de cas (type) pour CGP : comment transformer une baisse de 0,8 pt en stratégie complète

Données de départ

• Investisseur : profil TMI 30 %, régime LMNP réel, bien ancien loué meublé

• Prêt en cours : 280 000 €, 20 ans, taux 3,8 %, capital restant dû 235 000 €, échéance restante 15 ans

• Rentabilité brute : 5,1 %

• Cash-flow initial : -120 €/mois (inflation copro + petite hausse de taxe foncière)

BoursoBank détecte l’éligibilité et propose 3,0 % (exemple pédagogique)

• Nouvelle mensualité : baisse d’environ 120–130 €

• Cash-flow : ~0 € à +20 € (selon les hypothèses sur charges/assurance)

Avec le simulateur d’investissement locatif

• Scénario 1 : statu quo → cash-flow neutre/positif, sécurité accrue

• Scénario 2 : raccourci de 24 mois → baisse plus limitée de mensualité, gain d’intérêts plus élevé à terme, désendettement accéléré

• Scénario 3 : réinvestissement

  • Achat n°2 de 180 000 €, rendement brut 5,3 %

  • Effet groupe : mutualisation des risques locatifs + effet échelle sur la fiscalité LMNP

  • TRI consolidé amélioré de 1 à 1,5 pt (selon hypothèses)

Conclusion CGP : la renégociation est un déclencheur, pas une fin. Le simulateur permet de documenterles choix, aligner le couple rendement/risque à l’horizon de détention, et argumenter face au banquier comme face au client.

7) Limites et points de vigilance (pour ne pas « survendre »)

• Eligibilité stricte : ancienneté du prêt, capital restant, assurance chez CNP (via BoursoBank), fréquence (1×/an), exclusion des prêts relais et des dossiers en incident. BoursoBank

• Ecart de taux : si la baisse est trop faible, l’intérêt net peut être limité (surtout si la renégociation s’accompagne d’une modification de durée défavorable). La règle empirique ~0,7 pt reste un bon repère… à vérifier au cas par cas. Boursorama

• Effet « reset » : une durée ré-étalée peut renchérir le coût total des intérêts. Un simulateur d’investissement locatif doit intégrer le temps restant vs la durée rallongée.

• Assurance emprunteur : selon les contrats, la prime peut évoluer (âge, garantie, délégation). Considérez le TAEG, pas le seul taux nominal.

• Fiscalité : une baisse d’intérêts réduit une charge déductible ; en LMNP réel, l’amortissement peut compenser, mais chiffrez l’ensemble.

8) Process CGP « clé en main » : du signal à la décision, avec Vaerdict

1. Captez le signal

   • Surveillez les taux moyens mensuels publiés par l’Observatoire (baromètre officiel). L’Observatoire Crédit Logement

   • Suivez les annonces bancaires (BoursoBank, etc.) et confrontez-les au profil réel des clients. Boursorama

2. Consolidez les données (client)

   • Capital restant dû, durée résiduelle, mensualité, assurance, garanties, régime fiscal (LMNP/LMP/nu), charges copropriété et taxe foncière (à jour).

3. Simulez 3 scénarios dans le simulateur d’investissement locatif

   • A : pas de renégociation

   • B : renégociation (même durée)

   • C : renégociation + ajustement de durée ou réinvestissement

4. Mesurez les KPI

   • Cash-flow net mensuel

   • Rendement net

   • TRI à horizon 10/15/20 ans

   • Sensibilité (hausse charges, baisse loyers, vacance 1–2 mois)

5. Décidez

   • Si B ≥ A (économies nettes + risque maîtrisé), validez renégociation.

   • Si C entraîne un gain structurel (TRI, mutualisation risques), arbitrez vers le réinvestissement.

6. Formalisez

   • Remettez un rapport conseil (tracé, hypothèses, comparatifs).

   • Archivez la justification réglementaire (devoir de conseil).

9) FAQ express pour vos clients (texte « copiable/collable »)

La banque me propose une renégociation automatique. Est-ce que je perds mes garanties ?
Non : vous restez dans la même banque, avec un avenant au contrat. Vérifiez toutefois l’impact sur l’assurance emprunteur (cotisation/garanties).

Pourquoi 3,07 % revient partout dans l’actualité ?
C’est la moyenne de marché (secteur concurrentiel) indiquée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour juillet 2025 — un repère macroéconomique, pas une promesse individuelle de taux. L’Observatoire Crédit Logement

La renégociation est-elle toujours meilleure qu’un rachat ?
Pas forcément. Comparez (TAEG, frais, durée) ; parfois, un rachat externe est plus efficace si l’écart de taux est important.

Puis-je renégocier plusieurs fois dans l’année ?
Chez BoursoBank, la fréquence est limitée à une fois/an (au moment d’écrire ces lignes). BFMTV

La banque m’alerte automatiquement ?
Oui pour les nouveaux flux depuis le lancement. Pour certains prêts antérieurs, allez vérifier manuellement l’éligibilité dans l’espace client. Pretto

10) Cas d’usage Vaerdict (dédié CGP) : transformer la techno bancaire en avantage compétitif

• Avant : le client hésite, la lourdeur administrative décourage.

• Maintenant : la banque capte le moment opportun (écart de taux), vous captez la valeur.

• Avec Vaerdict – simulateur d’investissement locatif :

  • Vous quantifiez (cash-flow, TRI, rendement net) l’effet de la renégociation.

  • Vous documentez le choix (rapport client, comparatifs).

  • Vous proposez un plan d’allocation : conserver, raccourcir, ou réinvestir.

Résultat : moins d’attrition, plus de ré-investissements structurés, fidélisation accrue.

11) Et demain ? Vers une généralisation de la « renégociation à la volée »

Les annonces BoursoBank ont fait l’objet d’une large couverture dans les médias spécialisés/éco (BFM Immo/Business, etc.) et pourraient inspirer d’autres établissements : la renégociation assistée, notifiée et exécutée en quelques clics, est cohérente avec la digitalisation du crédit (parcours 100 % en ligne, KYC, signature électronique). BFMTV

Pour les CGP, cela implique deux choses :

1. Anticiper ces mouvements (tenir un watchlist des offres bancaires) ;

2. Industrialiser la réponse côté conseil : workflows de simulation, templates de rapport, bibliothèque de scénarios (résidence principale vs locatif, LMNP vs nu, durée résiduelle courte vs longue, etc.).

12) Checklist « prête à l’emploi » (à glisser dans vos process)

• ✅ Vérifier le taux marché (baromètre Observatoire CL/CSA) et l’éligibilité BoursoBank. L’Observatoire Crédit Logement

• ✅ Récupérer : capital restant dû, durée restante, mensualité, assurance, régime fiscal, dernières charges (copro/taxe foncière).

• ✅ Simuler (A/B/C) dans le simulateur d’investissement locatif :

  • A : statu quo

  • B : renégociation

  • C : renégociation + (raccourci/second investissement)

• ✅ Comparer cash-flow net, rendement, TRI, sensibilité.

• ✅ Décider et formaliser (rapport + devoir de conseil).

• ✅ Planifier une revue annuelle (comme la renégociation est limitée à 1×/an, profitez-en pour faire un point patrimonial global). BFMTV

13) Modèle de paragraphe « Email client » (copier-coller)

Objet : Renégociation de votre crédit – opportunité à valider ensemble

Bonjour,
Nous avons identifié une opportunité de renégociation de votre crédit immobilier, susceptible de réduire vos mensualités et d’améliorer votre cash-flow locatif.

Pour décider en toute transparence, nous allons réaliser trois simulations dans notre simulateur d’investissement locatif (sans renégociation / renégociation / renégociation + réinvestissement) et comparer cash-flow, rendement, TRI et sensibilité.

Je vous propose un point de 20 min pour valider les hypothèses (charges, fiscalité, durée).

Bien à vous,
Signature

14) Sources et références (principales)

• BoursoBank (officiel) – renégociation 100 % en ligne / conditions (CNP, etc.) et options de gestion du crédit. BoursoBankBoursorama

• BFM Immo/Business – annonce du 15 mai 2025, focus « en 3 clics », rappel fréquence annuelle. BFMTV+1

• Boursorama (actualité) – article du 15 mai 2025 sur le lancement. Boursorama

• LesFurets – décryptage (conditions, fonctionnement). lesfurets

• Pretto – analyse critique « un clic »/anciens prêts, conditions et intérêt. Pretto

• Observatoire Crédit Logement/CSA – taux moyens 3,07 % (juillet 2025), tableaux de bord. L’Observatoire Crédit Logement

Conclusion : la techno bancaire fait gagner du temps, le simulateur fait gagner de l’argent (et de la méthode)

La renégociation BoursoBank en 3 clics est une excellente nouvelle pour les emprunteurs et un signal d’accélérationde la digitalisation bancaire. Mais pour créer de la valeur durable, il faut rejouer la partie dans un simulateur d’investissement locatif :

• Ré-évaluer le cash-flow et le rendement,

• Optimiser la fiscalité,

• Décider entre désendettement et réinvestissement,

• Documenter le conseil.

C’est précisément la promesse d’un outil pro comme Vaerdict : transformer une opportunité conjoncturelle (baisse de taux) en stratégie patrimoniale structurelle et argumentée.

Envie de voir l’impact réel d’une renégociation sur vos dossiers ?

👉 Demandez une démo de Vaerdict – simulateur d’investissement locatif – ici : https://vaerdict.fr