Loc’Avantages prolongé jusqu’en 2027 : ce que les CGP doivent savoir

Introduction — Une opportunité fiscale prolongée

Dans un contexte de durcissement des règles fiscales et de disparition progressive des dispositifs classiques (ex : Pinel), le maintien de Loc’Avantages jusqu’au 31 décembre 2027 est une excellente nouvelle pour les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et leurs clients.

Créé en mars 2022, ce dispositif vise à encourager les bailleurs à proposer des loyers inférieurs au marché, en échange d’une réduction d’impôt directe. Il est accessible dans l’ancien, contrairement à de nombreux régimes actuels.

Pour les CGP, Loc’Avantages représente une alternative stratégique, souple, rentable et éthique.

1. Rappel historique du dispositif

Le programme Loc’Avantages succède à l’ancien dispositif “Louer Abordable” (aussi appelé “Cosse”), qui existait depuis 2017.

Il est officiellement entré en vigueur le 1er mars 2022.

🎯 Objectifs :

• Augmenter l’offre de logements à loyers modérés

• Offrir un avantage fiscal attractif aux bailleurs

• Permettre à des ménages modestes d’accéder à la location dans des zones tendues

➡️ Fin 2024, l’État a annoncé la prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2027, confirmée par la loi de finances 2025 (source : economie.gouv.fr).

2. Cadre légal et fiscal

Le dispositif Loc’Avantages est encadré par l’article 199-tricies du Code général des impôts.

Principes :

• Le propriétaire signe une convention avec l’ANAH pour louer à loyer modéré

• Le logement doit être loué vide, en tant que résidence principale

• Le bail doit durer au moins 6 ans

• Le locataire doit respecter des plafonds de ressources

• Le bien ne doit pas être une passoire thermique (DPE F ou G)

Réduction d’impôt :

📌 Le montant est calculé sur les loyers bruts perçus, et non sur le revenu net foncier.
📌 L’avantage est non récupérable si le montant dépasse l’impôt dû (contrairement à un crédit d’impôt).

3. Plafonds de loyers et de ressources (actualisés en 2025)

Les loyers maximaux dépendent :

• De la zone géographique (zones A, Abis, B1, B2, C)

• Du niveau Loc choisi (1, 2 ou 3)

• De la surface du logement

👉 À chaque niveau correspond un loyer plafonné au m² disponible sur le simulateur ANAH.

Plafonds de ressources :

Le locataire doit respecter un plafond annuel de revenus, défini selon :

• Le nombre de personnes dans le foyer

• La zone géographique

💡 Exemple en zone B1 (Nantes, Bayonne, etc.) en 2025 :

• Personne seule : 28 441 €

• Couple sans enfant : 42 471 €

• Couple avec deux enfants : 61 435 €

Ces plafonds sont consultables sur le site anah.gouv.fr.

4. Durée d’engagement, cumul, sanctions

Durée minimale :

• 6 ans obligatoires (9 ans et plus possible sur option)

En cas de rupture (vente, reprise, résiliation anticipée) :

• L’avantage fiscal est remis en cause sauf exceptions (décès, chômage, invalidité).

Incompatibilités (non cumulables) :

• Pinel, Denormandie, Monuments Historiques, Cosse ancien

• Loueur meublé (Loc’Avantages = location vide uniquement)

Plafond global :

• L’avantage fiscal s’intègre dans le plafond global des niches fiscales :

  • 10 000 € en métropole

  • 18 000 € en outre-mer

Un CGP doit toujours vérifier la capacité fiscale du client avant de recommander le dispositif.

5. Stratégies CGP : comment intégrer Loc’Avantages dans une approche globale

a. Diversifier les profils clients

• Propriétaires bailleurs existants souhaitant réduire leur imposition

• Clients prudents, sensibles à la gestion sécurisée (via intermédiation)

• Investisseurs orientés éthique et rendement net

b. Cibler les zones tendues

• L’impact du loyer réduit est plus acceptable en zones A et B1

• Le risque de vacance est plus faible

c. Associer Loc’Avantages et travaux

• Avec les aides de l’ANAH, un client peut :

  • Rénover le bien

  • Le rendre éligible au conventionnement

  • Cumuler prime + aide travaux + réduction d’impôt

Exemple : un bailleur en zone B1 rénove un T2, le conventionne Loc 2, et passe par l’intermédiation → 40 % de réduction + prime de 2 000 € + aide travaux de 15 000 € possible

d. Comparer avec les autres dispositifs

La prolongation de Loc’Avantages jusqu’en 2027 est une opportunité stratégique pour les CGP :

✔️ Dispositif robuste, officiel et bien encadré
✔️ Accessible pour les biens anciens
✔️ Souple : 3 niveaux de loyers, avec ou sans gestion
✔️ Rentable : jusqu’à 65 % de réduction d’impôt
✔️ Sécurisant : intermédiation + aides possibles

🔎 Outil à utiliser : le simulateur professionnel Vaerdict, qui permet de comparer les niveaux Loc, d’estimer la fiscalité, de modéliser le rendement net, et d’imprimer un rapport pour le client.

🎯 Message final pour les CGP :
Planifiez vos stratégies dès maintenant. En 2026–2027, les demandes seront fortes, les budgets publics limités. Positionnez vos clients avant les files d’attente.

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